Ved kjøp av eiendom må selger informere om skjulte mangler dersom han kjenner til dem. Bevisbyrden for dette ligger ifølge en dom fra Landgericht Frankenthal imidlertid på kjøperen.
For å unngå problemer er ansvaret for mangler i eiendomskjøpskontrakter regelmessig utelukket. Fraskrivelse av garanti gjelder imidlertid kun for mangler som var synlige for kjøperen. Selgeren er likevel forpliktet til å informere om skjulte mangler. Hvis slike mangler er blitt fortiet i ond tro av selgeren, gjelder ikke garantifraskrivelsen, og selgeren er ansvarlig, forklarer forretningsadvokatfirmaet MTR Rechtsanwälte.
Forutsetningen for selgerens ansvar ved skjulte mangler er imidlertid at han også kjente til dem. Bevisbyrden for denne kunnskapen ligger hos kjøperen, som LG Frankenthal avgjorde med en dom 24. november 2021 (Az.: 6 O 129/21).
I den underliggende saken hadde et ektepar kjøpt et bolighus. Selgeren hadde selv bodd i huset i mange år. Fem år etter at ekteparet hadde flyttet inn, hevdet de at isoleringen av taket var mangelfull. De installerte isolasjonsplatene var uegnet, og det manglet en såkalt dampsperre. Ekteparet krevde derfor at selgeren betalte et forskudd for en korrekt isolering.
LG Frankenthal avviste imidlertid søksmålet. Som grunnlag oppgav de at en fraskrivelse av garanti var gyldig avtalt i kjøpskontrakten. For selgerens ansvar var det derfor en forutsetning at han hadde handlet i ond tro. Det var imidlertid ikke bevist at selgeren kjente til mangelen på takisoleringen og hadde fortiet dette i ond tro, fortsatte LG Frankenthal. For taket var verken lekk eller fuktig, og kravene til varmeattest var også oppfylt. Dessuten hadde selgeren bodd i huset i ti år uten begrensninger med familien sin og også brukt loftet. Derfor kunne man ikke anta at han kjente til mangelen. For mangler som bare burde ha vært åpenbare, måtte ikke selgeren stå ansvarlig, sa retten.
Erfarne advokater innen eiendomsrett kan gi råd.
For mer informasjon, se:
