드레스덴 고등법원의 2024년 2월 27일 결정 – 사건 번호 5 U 2077/23
상업용 임대 계약에서는 형식 요건을 준수해야 합니다. 예를 들어, 서면 형태 요구 조건을 위반하면, 합의된 기간이 유효하지 않을 수 있습니다. 이는 합의된 해지 통지 기간이 무효가 되어 상업용 공간 임대 계약이 법적 기한 내에서 정식으로 해지될 수 있다는 결과로 이어질 수 있습니다. 이는 드레스덴 고등법원의 2024년 2월 27일 결정(사건 번호: 5 U 2077/23)이 보여줍니다.
상업용 임대법은 주거용 임대법과 근본적으로 다른 점이 있습니다. 상업용 임대 계약의 경우 상당히 계약의 자유가 적용됩니다. 그러므로 모든 중요한 합의를 임대 계약서에 서면으로 명확히 명시하는 것이 더욱 중요합니다. 중요한 점은 특히 상업용 공간 임대 계약의 기간과, 무기한 계약의 경우 법적 규정을 벗어난 해지 통지 기간입니다. 이러한 해지 통지 기간이 서면으로 합의되지 않으면, 효력이 없을 수 있다고 MTR Legal Rechtsanwalte는 상업용 임대법과 여타 부동산법에서 상담하며 설명합니다.
서면 합의 없는 해지 통지 기간은 무효
상업용 임대 관계에서 서면 합의가 없으면 해지 통지 기간이 무효가 될 수 있음을 드레스덴 고등법원의 2024년 2월 27일 결정이 보여줍니다.
해당 사건에서 세입자는 GbR과 사무실 공간에 대한 임대 계약을 체결했습니다. 양측은 임대 계약을 3년으로 제한하고, 매년 임대 기간이 종료되기 최소 3개월 전에 연장 반대하지 않을 경우 자동으로 1년씩 연장된다고 합의했습니다. 임대 계약은 세입자와 GbR의 사무실 공간의 임대인 중 한 명인 회사원이 서명했습니다. 쟁점은 GbR의 둘째 회사원이 임대 계약에 서명하지 않은 점이었습니다.
부동산 소유주 변경
부동산의 소유자가 변경되면서 문제가 발생했습니다. 이에 따라 구매자가 임대인으로 임대 계약에 참여했습니다. 이는 임대 관계의 연장을 반대하고 적기에 임대 관계를 해지한다고 선언했습니다. 새로운 임대인은 초기 임대 계약이 서면 형식을 준수하지 않았으므로 법적 해지 통지 기간이 적용된다고 주장했습니다. 따라서 회사원들에게 상업 공간의 비우기를 요구했습니다.
해지 통지 기간이 유효하게 합의되지 않음
이 문제는 라이프치히 지방 법원에 제출되었습니다. 이 법원은 피고 세입자들에게 상업적 임대 공간의 비우기 및 반환 의무가 있다고 판결했습니다. 이 판결은 드레스덴 고등법원의 항소심에서 확인되었습니다.
고등법원은 임차 목적물, 임대료, 임대 기간 등의 주요 계약 조건이 계약서에 서면으로 명확히 명시되어 있어야 법적 서면 형식을 유지할 수 있다고 설명했습니다. 이 사건에서는 해당 조건들이 충족되지 않았습니다. 당사자가 여러 사람으로 대표되는 경우, GbR처럼 두 명의 회사원이 있는 경우, 모든 권한 있는 사람이 임대 계약에 서명해야 합니다. 또는 한 명의 권한 있는 사람이 서명하면서 다른 권한 있는 사람을 대표한다고 선언해야 합니다. 드레스덴 고등법원은 해당 추가 선언이 없다고 판시했습니다.
세입자와 임대인은 서면 형식을 준수해야 합니다
서면 형식 위반의 결과는 임대 관계가 정해진 기간 없이 체결된다는 것입니다. 따라서 계약된 해지 통지 기간이 법적 해지 통지 기간보다 길면 유효하지 않다고 드레스덴 고등법원이 명확히 했습니다. 현재의 경우, 임대 계약의 연장 조건이 사실상 법적 해지 통지 기간의 연장으로 이어지며, 연간 계약 종료 3개월 전에만 해지가 가능하기 때문에 해당 조항은 무효이며 해지가 정당하게 이루어졌다는 결론을 내렸습니다.
이 결정은 상업용 임대 계약에서 세입자와 임대인 모두 서면 형식의 요구를 반드시 준수해야 한다는 것을 보여주며, 불이행이 한쪽 당사자에게 부정적인 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.
MTR Legal Rechtsanwälte는 부동산법에서 오랜 경험을 가지고 있으며 상업용 임대법에서도 상담합니다.
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