조항은 실제로 영향을 미칠 때만 작용합니다.
상업용 임대 계약에서는 경쟁 보호 조항이 합의될 수 있습니다. 경쟁 보호 조항 위반으로 인한 임대료 감액은 실제로 영향이 미쳤을 경우에만 가능합니다. 이는 2023년 9월 12일의 OLG 뒤셀도르프 판결(Az.: I-24 U 47/22)에서 명확히 밝혀졌습니다.
기본적으로 임대인은 § 535 BGB에 따라 임차인에게 계약 상 용도에 적합한 상태의 임대 물건을 제공해야 합니다. 이 법적 규정으로부터 이미 임차인을 위한 경쟁 보호가 유추될 수 있습니다. 상업용 임대 계약에서는 명시적으로 경쟁 보호 조항이 합의될 수도 있습니다. 이러한 규정은 동일 건물 내에 직접적인 경쟁자가 자리 잡는 것을 방지합니다. 이는 부동산법 자문을 제공하는 경제법률사무소 MTR Legal에서 설명한 바와 같습니다. OLG 뒤셀도르프의 판결에 따르면 이러한 경쟁 보호 조항은 실제로 피해가 있을 때만 적용됩니다.
임대 계약에서 경쟁 보호 합의
OLG 뒤셀도르프에서의 절차에서 당사자들은 2010년에 상업용 임대 계약을 체결했습니다. 임차인은 약 650m²의 임대한 공간에 물리치료 클리닉을 설립하려 했습니다. 상업용 임대 계약에는 물리치료 클리닉과 경쟁하는 인물이나 회사에게 공간을 임대할 수 없다는 조항이 포함되었습니다. 임대인은 임차인의 사업 분야와 직접 경쟁하는 인물이나 회사에게 부지를 임대하거나 양도하지 않도록, 혹은 그러한 양도를 허용하지 않도록 약정했습니다. 계약서에는 문자 그대로 다음과 같이 명시되어 있습니다. “그러므로 유사한 물리치료 클리닉의 추가적인 운영은 허용되지 않습니다.”7년 후, 임대인은 부지 내에 미국 카이로프랙틱을 전문으로 하는 치료자에게 클리닉 공간을 임대했습니다. 물리치료 클리닉의 임차인은 이로 인해 경쟁 보호 조항이 위반되었다고 보고 임대료를 25% 감액했습니다. 그러자 임대인은 임대료 전액 지급을 요구하는 소송을 제기했습니다. 임대인은 합의된 경쟁 보호 조항이 ‘직접적인 경쟁’을 보호하는 것만을 포함한다고 주장했습니다. 치료자의 클리닉은 이에 해당하지 않는다고 하였습니다.
임대인은 전액 임대료 지급을 받을 권리가 있습니다.
Kleve 지방 법원은 임대인의 소송을 기각했습니다. 하지만 OLG 뒤셀도르프의 항소 절차에서는 임대인이 승소했습니다. 법원은 경쟁 보호 조항 위반이 없다고 판결했습니다. 지방 법원은 경쟁 보호 조항의 범위를 너무 넓게 해석했다고 OLG는 밝혔습니다. 왜냐하면, 조항은 미국 카이로프랙틱을 전문으로 하는 치료자의 클리닉에 대한 보호를 포함하지 않았기 때문입니다. 그러나 만약 이 경우에도 적용되었어야 한다면, 극히 미약한 피해에 불과하며 고려 대상에서 제외되어야 하며 임대료 감액을 정당화하지 않는다고 법원은 명확히 밝혔습니다.
임대 당사자들은 근본적으로 업종 외의 사업도 포함한 완전한 경쟁 보호를 합의할 수 있는 자유가 있습니다. 하지만 여기서는 그렇게 하지 않은 것이라고 OLG 뒤셀도르프는 설명했습니다. 조항에서는 ‘직접적인’ 경쟁 보호에 중점을 두었기 때문입니다. 따라서 경쟁 보호가 구체적으로 설명되어 있으며, 제3자에게 장소를 임대하는 금지는 다른 유사한 물리치료 클리닉에만 국한된 것입니다. 치료자는 물리치료 클리닉을 운영하지 않으며 물리치료 자격도 없습니다. 상당히 다른 직업이라고 OLG는 강조했습니다. 만약 임차인의 물리치료 서비스와 일부 중복되는 부분이 경쟁 보호에 포함되기를 원했다면, 명확히 지정되었어야 한다고 덧붙였습니다.
임대 공간의 사용에 중대한 방해가 식별되지 않았으므로, 임대인은 따라서 전액 임대료를 받을 권리가 있다고 OLG는 결정했습니다.
법적 안전성을 갖춘 계약 작성
치료자나 다른 클리닉의 정착을 막고자 했다면 경쟁 보호 조항은 훨씬 더 자세히 기술되어야 했습니다.
MTR Legal Rechtsanwälte는 상업용 임대 계약의 법적 안전성 있는 작성 및 기타 부동산법과 관련된 문제에 대하여 자문을 제공합니다.
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