부동산을 구매할 때, 판매자는 숨겨진 결함에 대해 알고 있다면 이를 지적해야 합니다. 그러나 프랑크탈 지방법원의 판결에 따르면, 이에 대한 입증 책임은 구매자에게 있습니다.
문제를 방지하기 위해 부동산 매매 계약에서는 물적 결함에 대한 책임이 정기적으로 배제됩니다. 그러나 보증 제외는 구매자에게 인식이 가능한 결함에만 해당합니다. 판매자는 또한 숨겨진 결함을 지적할 의무가 있습니다. 만약 판매자가 이러한 결함을 악의적으로 은폐했다면, 보증 제외는 적용되지 않으며 판매자가 책임을 지게 된다고 경제법률 사무소 MTR Rechtsanwälte가 설명합니다.
판매자가 숨겨진 결함에 대해 책임을 지기 위한 전제 조건은 그가 이를 알고 있는 경우에 한합니다. 이러한 지식에 대한 입증 책임은 구매자에게 있으며, 이는 프랑크탈 지방법원이 2021년 11월 24일자 판결에서 결정한 바 있습니다 (Az.: 6 O 129/21).
해당 사건에서 한 부부는 주택을 구매했습니다. 판매자는 이전에 여러 해 동안 그 집에서 거주했습니다. 부부가 집에 이사한 지 5년 후, 부부는 지붕의 단열이 불량하다고 주장했습니다. 설치된 단열판은 부적합하며, 소위 방습막도 부족하다는 것이었습니다. 따라서 부부는 판매자에게 적절한 단열을 위한 선지급금을 요구했습니다.
프랑크탈 지방법원은 그러나 소송을 기각했습니다. 법원은 매매 계약에 보증 제외가 유효하게 합의되었다고 설명했습니다. 따라서 판매자의 책임을 지기 위해서는 악의적으로 행동했어야 합니다. 그러나 판매자가 지붕 단열의 결함을 알고 있고 이를 악의적으로 은폐한 것은 입증되지 않았다고 법원은 추가로 설명했습니다. 왜냐하면 지붕은 누수도 되지 않고 습기도 없었으며, 열효율 인증 요구사항도 충족되었습니다. 또한 판매자는 그 집에서 가족과 함께 10년을 아무 제한 없이 거주했고 다락방도 사용했습니다. 따라서 그가 결함을 알고 있었다고 볼 수는 없습니다. 겉으로 드러나지 않은 결함에 대해서는 판매자가 책임질 필요가 없다고 법원은 판단했습니다.
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