선불합의의 형식적 결함과 매매계약의 무효 – BGH, V ZR 8/23
선불합의의 형식적 결함은 부동산 매매계약 전체의 무효로 이어지지 않을 수도 있습니다. 구매자가 이미 선불로 지불한 금액을 입증할 수 있다면, 계약의 전체 무효 추정은 반박됩니다. 이는 2024년 6월 14일 연방대법원이 판결한 내용입니다 (Az.: V ZR 8/23).
부동산 거래에서는 모든 거래 과정을 철저히 기록하는 것이 원칙적으로 권장됩니다. 이는 당연히 모든 지불과 선불에 대해서도 마찬가지입니다. 형식적 오류가 전체 매매 계약의 무효로 이어질 수 있기 때문입니다. 이는 부동산 법에 대한 자문을 제공하는 MTR Legal Rechtsanwälte 에게도 해당됩니다.
무효 추정은 반박될 수 있다
BGH는 이제 구매자가 선불을 입증할 수 있는 경우, 전체 매매계약의 무효 추정을 반박할 수 있음을 분명히 했습니다. 이를 위해 구매자가 자신의 관점에서 선불을 확실하게 입증할 수 있으면 충분합니다. 이 때 판매자의 영수증은 반드시 필요하지 않습니다.
이 경우, 피고인의 고인이 된 아버지가 2017년 3월에 자신의 공동 소유 지분을 4만 유로에 GmbH에 매각했습니다. GmbH의 대표는 2017년 4월과 5월에 총 8만 유로를 구매자에게 지급하도록 했습니다. 용도로는 ‘975/23.3.2017’ 또는 ‘잔금 975/23.3.2017’로 기재했습니다. 2018년 11월, 고인은 GmbH의 대표와 함께 나머지 공동 소유 지분에 대한 공증 매매계약을 체결했습니다. 매매가는 다시 4만 유로였습니다. GmbH는 매입한 공동 소유 지분을 자신의 대표에게 양도했습니다.
선불합의 미공증
두 번째 공동 소유 지분의 이전에 대해 결국 당사자 간에 분쟁이 발생했습니다. 핵심은 4만 유로의 선불이었습니다. 원고는 두 번째 공동 소유 지분 구입에 대한 선불에 대해 당사자 간에 구두 합의가 있었다고 주장했습니다. 그러나 이 합의에 대한 공증은 없습니다. 이는 OLG Hamm에 충분하지 않았습니다. 이는 공증이 필요한 선불합의라는 점을 분명히 했습니다. 공증이 이루어지지 않았기 때문에 합의는 무효입니다. 이는 BGB § 139에 따라 전체 매매계약이 무효라는 결과를 낳습니다, 라고 OLG Hamm은 결정했습니다.
원고는 선불을 입증할 수 없다고 했습니다. 매매계약에 그런 점이 없고, 송금은 판매자의 영수증이 아닌 원고의 일방적인 행동이라고 OLG는 밝혔습니다.
BGH: 매매계약은 전체적으로 무효일 필요는 없다
그러나 BGH는 항소절차에서 다른 견해를 나타냈습니다. 원고의 청구권은 2018년 11월에 체결된 두 번째 공동 소유 지분에 대한 매매계약에서 비롯될 수 있습니다. OLG의 기존 판단에서는 매매계약이 전체적으로 무효라는 결과가 나타나지 않는다고, 카를스루에의 판사들이 밝혔습니다.
BGH는 선불합의는 공증되어야 한다고 확인했습니다. 이는 특히 선불 당시 매매대금 청구가 아직 존재하지 않기 때문입니다. 따라서 적절한 합의 없이 선불은 법적으로 구매 대금 채무의 부분 이행으로 이어질 수 없습니다. 이런 이유로 선불합의는 공증이 필요하며, 공증이 없으면 무효입니다. 하지만 그렇다고 하여 매매계약이 전체적으로 무효라는 뜻은 반드시 아닙니다, 라고 BGH는 밝혔습니다.
구매자는 선불을 입증해야 한다
§ 139 BGB에 따라 무효라고 추정되는 것은 맞지만 특별한 상황이 있는 경우 이 추정은 반박될 수 있다고 BGH는 덧붙였습니다. 이는 여기에 해당될 수 있습니다. BGH의 일관된 판례에 따르면, 구매자가 매매대금에 대한 선불을 증명할 수 있다면 무효 추정은 반박됩니다. 중요한 것은 지불 증거라고 카를스루에의 판사는 밝혔습니다.
구매자가 지불을 입증할 수 있다면, 당사자들이 공증되지 않은 경우에도 부동산 구매 계약의 공증 부분에 동의했다는 결론이 정당화될 수 있습니다. 특히 판매자가 지불에 대한 영수증을 발행한 경우 그러합니다. 하지만 이는 필수 사항은 아닙니다. 중요한 것은 구매자가 자신의 관점에서 지불을 명확하게 입증할 수 있어야 한다고 BGH는 강조하며 사례를 OLG Hamm에 환송하여 원고가 전체 매매계약 무효 추정을 반박했는지 수차 과정을 거치게 합니다.
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