임대된 상업 공간의 하자를 이유로 하는 즉시 해고의 경우, 사전 경고가 필요합니다. 이것은 OLG 브란덴부르크가 확인했습니다 (Az.: 3 U 82/19).
무기한 상업 임대 계약은 정식으로 해지할 수 있습니다. 당사자들이 해지 기간을 계약상 정하지 않은 경우, BGB § 580a에 따라 법정 해지 기간인 6개월이 적용됩니다. 특정 조건 하에서는 상업 임대 계약을 비상시적으로 해지할 수도 있습니다. 임차인이 비상 해지를 할 수 있는 중요한 이유는 예를 들어 임대 물건의 반복적인 결함 발생일 수 있습니다. 그러나 대부분의 경우 비상 해지가 효력을 갖기 위해서는 사전 경고가 필요하다고 MTR Rechtsanwälte 경제 법률 사무소는 설명합니다.
이는 2020년 7월 7일 OLG 브란덴부르크의 판결에서도 나타납니다 (Az.: 3 U 82/19). 여기서 임차인은 임대 물건의 반복적인 결함 발생으로 인해 상업 임대 계약을 비상시적으로 즉시 해지했습니다. 약 12년 동안 이러한 장소에서는 7번의 물 침입이 있었습니다. 임대인은 매번 수리 및 청소 작업으로 손상에 대처했습니다.
그러나 그럼에도 불구하고 결함이 해결되지 않은 것으로 보였기 때문에 임차인은 다음 물 침입에 대해 임대 계약을 즉시 해지했습니다. 사전 경고는 생략했습니다.
임대인은 즉시 해지를 인정하지 않고, 미납 임대료 지급을 청구했습니다. 이들은 성공했습니다. Cottbus 지방법원이 결정한 것처럼 Brandenburg 고등법원도 항소 절차에서 사전 경고가 없다는 이유로 즉시 해지가 무효임을 결정했습니다.
물 손상이 빈번하게 발생했음에도 불구하고, 경고가 필요하지 않았던 것은 아닙니다. 경고가 효과가 없었을 것이라고 볼 수 없다고 OLG는 밝혔습니다. 임대인은 이전에 손상 신고에 대해 매번 수리로 대응했습니다. 따라서 결함 해결을 최종적으로 거부하지 않았다고 법원은 계속해서 설명했습니다. 또한 손상 사건의 규모와 영향이 그렇게 중요하지 않았기 때문에 임차인에게 한 번 더 – 적어도 짧은 – 준비 기간을 주는 것이 불합리하지 않았습니다.
상업적 임대법에 대한 질문이 있는 경우, 경험 있는 변호사에게 상담받을 수 있습니다.
