부동산 매입 시 하자가 고의로 은폐됨 – 연방대법원의 설명 의무에 관한 판결 Az.: V ZR 43/23
부동산 판매자는 부동산의 하자에 대해 설명해야 합니다. 연방대법원의 2023년 10월 27일자 판결에 따르면, 이는 매매 계약에서 보증 면책이 합의된 경우에도 해당됩니다 (Az.: V ZR 43/23).
부동산법에 따르면, 판매자는 특히 심각한 부동산의 하자에 대해 구매자에게 묻지 않아도 설명해야 할 의무가 있습니다. 판매자는 손해 배상 청구로부터 보호받기 위해 매매 계약에서 보증 면책을 합의할 수 있습니다. 그러나 보증 면책은 구매자가 인지할 수 있는 명백한 하자에 대해서만 합의할 수 있습니다. BGH는 최근 판결로, 부동산 판매자의 설명 의무를 보증 면책이 합의된 경우에도 강화했다고 말합니다, 이는 부동산법을 포함한 여러 법률에서 자문을 제공하는 MTR Legal Rechtsanwälte 에 의해 밝혀졌습니다.
참고: 책임 배제의 합의
기본적인 사실로는, 원고가 2016년 6월에 단독 주택이 있는 토지를 매입한 사건이 있었습니다. 매매 계약에서는 책임 배제가 합의되었습니다. 집에는 베란다도 있었으며, 부동산 광고에 베란다가 언급되었습니다. 그러나 베란다의 지붕은 누수가 있었습니다. 판매자는 이 하자에 대해 구매자에게 알리지 않았습니다.
구매자가 문제를 인식했을 때, 그는 약 32,000유로에 달하는 수리 비용을 청구했습니다. 처음에 소송은 부분적으로만 성공했습니다. 브레멘 고등 법원은 누수 있는 베란다 지붕이 하자임을 인정했으나, 합의된 하자 책임 배제가 적용된다고 판단했습니다. 판매자가 하자를 고의로 은폐했다고 입증할 수 없었습니다.
고의로 은폐된 하자
그러나 BGH는 이를 다르게 보았습니다. BGH는 테라스 지붕의 누수가 하자의 증상이 아닌 하자 자체라고 설명했습니다. 판매자는 테라스 지붕을 통한 물 유입에 대해 고의로 은폐하였으며 이는 고의적인 행동이라고 카를스루에 판사들이 밝혔습니다, 비록 그가 원인을 전혀 또는 부분적으로만 알고 있었더라도 말입니다.
구매자는 그 하자를 알아챌 수 없었고, 계약 체결 전 테라스 지붕이 논의되었음에도 불구하고, 판매자는 지붕을 통한 물 유입에 대해 언급하지 않았고 하자를 고의로 은폐했다고 BGH는 덧붙였습니다.
BGH는 사건을 브레멘 고등 법원으로 돌려보냈으며, 이제 손해 배상금의 액수에 대해 결정해야 합니다.
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