세금 회피를 위한 합의에 의한 매매계약 무효 아님 – BGH V ZR 115/22
흑자금 합의가 있다고 하더라도 부동산 매매계약이 무효가 되지는 않을 수 있습니다. 이는 2024년 3월 15일 BGH의 판결(Az.: V ZR 115/22)에서 결정되었습니다. 이는 매매계약의 주요 목적이 세금 회피가 아닌 부동산의 매매라는 경우에 가능합니다.
부동산 거래에서는 일반적으로 많은 돈이 소유주를 바꿉니다. 또한, 세무당국도 수익을 얻기를 원합니다. 이 경우, 적어도 세금에서 조금이라도 ‘절약’하고 공증된 매매계약서에서 실제로 합의하고 지급된 금액보다 낮은 매매 가격을 기재하고 싶은 유혹이 클 수 있습니다. 하지만, 이는 권장되지 않습니다. 왜냐하면 한편으로 이는 세금 회피에 해당하여 계약 당사자들이 형사처벌을 받을 수 있으며, 다른 한편으로 매매계약이 무효가 될 수 있기 때문이라고 MTR Legal Rechtsanwälte는 설명합니다. 이 회사는 부동산법에 대해 자문을 제공합니다.
공증된 매매계약의 잘못된 매매 가격 기재
그러나 흑자금 합의에도 불구하고 매매계약이 유효할 수 있으며, 이는 2024년 3월 15일 독일 연방대법원의 판결이 보여줍니다. 이 사안에서는 부동산 매매가격으로 150,000유로를 합의했으나, 공증된 계약서에는 120,000유로만 매매 가격으로 기재되었습니다. 기록되지 않은 30,000유로는 매수자가 공증 계약 전에 매도자에게 현금으로 지급했습니다.
매도자는 자진 신고 과정에서 취득세의 축소를 인정했습니다. 그 결과 매도자와 매수자 간에 계약의 효력 및 반환 문제에 대한 논의가 있었습니다.
BGH: 매매계약 유효
이 사건은 결국 BGH에 제소되었습니다. 칼스루에의 판사들은 우선 공증된 매매계약이 의도적으로 잘못된 매매 가격 기재로 인한 허위 거래이며, 이는 BGB §117 Abs. 1에 따라 무효임을 확인했습니다. 그러나 구두로 체결된 높은 매매가격의 부동산 매매계약은 유효했습니다. 형식상의 결함은 공증과 매수자의 등기로 치유되었습니다. 따라서 매수자는 부동산의 소유자가 되었습니다. 이는 계약이 무효인 경우와는 다릅니다.
하지만 이는 BGH가 말한 바 아닙니다. 흑자금 합의는 법률금지 위반이 계약 전체를 무효로 만들지는 않기 때문입니다. 부동산 매매계약의 기록에서 합의된 가격보다 낮게 기재하여 세금을 회피하려고 할 때 흑자금 합의가 존재합니다. 그러나 이로 인해 매매계약이 무효가 되지는 않습니다. 계약의 유일한 목적이나 주된 목적이 세금 회피인 경우에만 계약이 무효입니다. 그럼에도 계약이 없기 때문에, 부동산 매매가 진지하게 원해진 경우 계약은 무효가 아닙니다. 세금 회피가 계약의 주된 목적이 된 경우에만 계약이 무효가 됩니다, 라고 칼스루에의 판사들은 설명했습니다.
계약에서의 흑자금 합의와의 구분
그들은 부동산 및 토지 매매계약에 관한 자신들의 판례를 계약에서의 흑자금 합의와의 판례와 명확히 구분했습니다. 계약에서의 합의가 한 계약 당사자가 세무 의무를 준수하지 못하게 하는 경우, 이는 흑색경제 불법 근절법에 따라 계약 전체의 무효로 이어질 수 있습니다. 그러나 이러한 규정은 부동산 매매계약에서의 흑자금 합의에는 적용되지 않는다고 BGH는 설명했습니다.
여기서 잘못된 매매가격 기재 합의는 법적으로 부정적인 것이지만, 금지된 세금 회피가 계약의 주된 목적이 될 때만 계약 전체에 영향을 미칩니다, 라고 BGH는 분명히 했습니다. 그러므로 이 경우에서 매매계약은 흑자금 합의에 의해 무효가 아닙니다. 이 부동산 거래가 진지하게 원해진 것입니다. 계약 체결 및 이행을 통한 진지한 교환의사가 증명됩니다, 라고 BGH는 말했습니다. 흑자금 합의 자체가 무효라 하더라도, 이는 계약 전체의 무효로 이어지지 않습니다.
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