2024年6月に、オープンエンド不動産ファンドUniImmo Wohnen ZBIの価値が17％下落し、投資家は多くの資金を失いました。現在、シュトゥットガルト地方裁判所は投資家に対して損害賠償を認めました（Az. 12 O 287/24）、仲介銀行から誤ったアドバイスを受けたためです。ドイツ法における損害賠償請求の法的根拠は、代替と契約上の様々な法律・規定から導き出され、その補償請求の条件が定義されています。
UniImmo Wohnen ZBIのようなオープンエンド不動産ファンドへの投資には、常に様々なリスクが伴います。たとえば、不動産市場の変動、価値の減少、空室、または増加する修繕の必要性などです。ドイツの責任法の分野では、契約上の根拠と不法行為の根拠が区別されており、それぞれ損害賠償請求の条件と法的結果を異なります。適切な投資アドバイスの枠内で、投資家は投資決定を行う前に、既存のリスクについて通知されなければなりません。MTR Legal Rechtsanwälteは、資本市場法において大きな経験を持っています。
ファンド概要
UniImmo: Deutschlandは、ドイツの不動産および不動産会社への投資を専門とするオープンエンド不動産ファンドです。ファンドの目標は、賃貸収入を通じて定期的な収益を生み出し、投資家にとって持続可能な価値成長を達成することです。ファンドの投資理念は、長期的な投資目標を持ち、不動産投資に関連するリスクを受け入れる準備ができている人々を対象としています。
ファンドの構造では、ファンド資産の約54％がドイツの不動産に、約46％が他のヨーロッパ諸国に投資されるとされています。収益力を高めるために、ファンドは取得した不動産全体の価値の最大30％をローンで他人資金で賄うことができます。デリバティブは既存資産の保護のためにのみ使用され、投資家のリスクを制限することを意図しています。
オープンエンド不動産ファンドとして、UniImmo: Deutschlandはドイツ法、特に民法典（BGB）の厳しい規定に従っています。BGBの§§ 280および281は、義務違反の補償請求の条件を規定しています。誤ったアドバイスや不十分な情報提供による義務違反が発生した場合、被害を受けた投資家は損害賠償請求を主張することができます。通常、責任者である銀行やファンド発起人は発生した被害を補償する義務があります。これは、金銭による支払または自然回復として行われ得ます。
投資家は常に最も重要なファンドデータを透明性を持って閲覧できます。UniImmo: Deutschlandの証券タイプはファンドであり、証券識別番号（WKN）は980550、ISINはDE0009805507です。ファンドの株価チャートは、ファンド資産の推移を示し、投資家への定期的な配当も表示します。ファンドボリューム、株数、配当などの追加情報は、オンラインで利用可能な販売情報と主要な投資家情報に記載されています。
損害が発生した場合 – 例えば、誤ったアドバイスや不十分なリスク通知による義務違反 – 投資家は直接的に責任者に対して損害賠償請求を主張することができます。これは、BGB § 280の法的条件が満たされていることが前提です。ファンドは、ドイツの不動産市場に参加して定期的な収入を得るだけでなく、投資家の保護を確保する明確な法的枠組みにも従っています。
ドイツとヨーロッパの不動産および不動産会社への投資に焦点を当てているUniImmo: Deutschlandは、長期的な価値成長と安定した収益を重視する投資家にとって魅力的なオプションを提供しています。リスクを理解し、損害が発生した場合には、自らの権利、特に損害賠償請求を知り、行使することが重要です。
銀行による誤ったアドバイスは義務違反
シュトゥットガルト地方裁判所での訴訟の原告は、自身の言葉によると安全志向の投資家であったと述べ、2025年5月15日にHandelsblattがオンラインで報じました。それにもかかわらず、Vereinigte Volksbank Böblingenは、オープンエンド不動産ファンドUniImmo Wohnen ZBIへの投資を勧めました。オープンエンド不動産ファンドへの投資が安全な資本投資ではないことが、2024年の夏に巨額の価値損失が発生した際に明らかになり、一晩で約8億ユーロの価値が失われました。
投資家は銀行から誤ったアドバイスを受けたと感じ、損害賠償請求を主張しました。LGシュトゥットガルトは女性の見解を支持しました。銀行がアドバイス義務に違反したため、銀行は賠償責任を負い、原告に投資資金を返還する必要があると裁判所は決定しました。この判決はまだ確定しておらず、銀行はすでに控訴する意向を表明しています。
ニュルンベルク・フュルト地方裁判所: リスクの誤った評価
シュトゥットガルト地方裁判所の判決に加えて、2025年2月21日のニュルンベルク地方裁判所の決定（Az. 4 HK O 5879/24）もUniImmo Wohnen ZBIの投資家を勇気づけるでしょう。裁判所は、オープンエンド不動産ファンドの基本情報シートでリスクが過少評価されており、投資家が実際のリスクについて誤解されたことを指摘しました。
UniImmo Wohnen ZBIのリスクインジケーターは2または3とされています。この評価は低すぎると、バーデン＝ヴュルテンベルク消費者センターは指摘しました。彼らの見解では、ファンドはより高いリスク指標6で評価されるべきだった。
ニュルンベルク地方法院は消費者団体の差し止め訴訟を支持しました。ZBIのリスク評価が法的要件を満たしていないため、物件の毎月の再評価が行われず、適切なベンチマークが使用されていないと裁定しました。そのため、小規模投資家向けの資本投資であるオープンエンド不動産ファンドUniImmo Wohnen ZBIのリスクインジケーターは6で表示されなければならないとしました。
リスクは投資家にとって中心的基準
ニュルンベルク地方裁判所はさらに、リスク評価が消費者にとって中心的な基準であり、その投資決定に大きく影響を与えると述べました。過小評価されたリスククラスは、投資家に対して誤解を与え、不正競争防止法（UWG）に違反します。そのため、ZBIは低すぎるリスククラスでファンドを宣伝することはできません。
リスクインジケーターは1から7のスケールで示され、1は最も低いリスク、7は最も高いリスクを表します。消費者には、資本投資に参加する際にどのようなリスクを負うのかが透明に伝えられます。
ニュルンベルク地方法院の判決もまだ確定しておらず、ファンドマネージャーはすでに控訴を表明しています。
投資家の損害賠償請求
それでも、ニュルンベルク地方法院とシュトゥットガルト地方裁判所の判決は、投資家が資本投資への参加においてリスクについて誤解を受けないことを示しています。リスクについて適切に説明されていない場合、損害賠償請求が行えます。この損害賠償請求は、適切にリスクについて説明しなかった場合、ファンドイニシエーターや投資アドバイザーに対して行うことができます。
MTR Legal Rechtsanwälteは、資本市場法において豊富な経験を持ち、オープンエンド 不動産ファンド UniImmo Wohnen ZBIの投資家にアドバイスします。
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