自己使用による税金免除に関する連邦財政裁判所の判決、経済法令番号: IX R 14/22
不動産の購入と売却の間が10年未満の場合、譲渡利益は課税されます。自己使用は例外で、10年間の投機期限内の売却では税金免除が可能です。しかし、投機期限前の分離された庭敷地の売却は非課税ではありません。この点を、連邦財政裁判所は2023年9月26日の判決（経済法令番号: IX R 14/22）で決定しました。
不動産が10年以内に購入または売却されると、いわゆる私的譲渡取引が行われます。このような譲渡取引から得られる利益は基本的には課税対象であり、所得税の対象となります。課税の例外は、納税者による不動産の自己使用がある場合に限られ、経済法律事務所MTR Legal Rechtsanwälte、特に税法での相談を行う企業によれば、
分離された庭敷地には税金免除がない
分離された庭敷地を売却する場合、そのような例外はないと、連邦財政裁判所（BFH）は2023年9月26日の決定で明確にしました。
基礎となる事例では、納税者が2014年に古い農家の建物を持つ土地を購入し、その建物に納税者が住んでいました。約4000平方メートルの土地が含まれており、納税者はこれを庭として使用していました。後に約1000平方メートルの区域を庭から分離し、2019年に売却しました。
その部分土地の譲渡について、納税者は所得税申告に記載しませんでした。しかし、管轄の税務署は2021年の所得税通知で譲渡収入を把握し、所得税法に従って課税しました。
BFHは訴訟を棄却
納税者はこれに対して反対しました。部分土地の譲渡は私的譲渡取引に該当せず、住宅用として利用されているため譲渡利益は課税対象ではないと主張しました。
しかし、連邦財政裁判所での最終審では、訴えは成功しませんでした。納税者は土地の売却から生じたその他の私的譲渡取引からの所得を得ており、課税されるべきだと、ミュンヘンの財務裁判官は判断しました。
不動産の取得と譲渡の間が10年未満の場合、私的譲渡取引からその他の所得が生じます。所得税法第23条により、10年の譲渡期間内に実現した特定の経済財における価値変動は、納税者の私的財産として所得税の対象とされます。経済的同一性が十分であると、BFHは述べました。
私的譲渡取引からのその他の所得
経済的同一性は、特定の経済財を取得したが、一部分だけ再譲渡する場合に考慮されます。経済財の分割が技術的な負担なしに行われ、市場適合性が一部で継続する場合、その経済財の経済的同一性は部分的に保持されます。これは土地の分割の場合に典型的だと、BFHは述べました。
したがって、本件において、税務署とニーダーザクセン州の財務裁判所は、正しく私的譲渡取引としてその他の所得を受け入れたと考えられます。売却された未開発の部分土地は、質的に異なる経済財ではありません。売却後の土地が異なる大きさでも、種類、機能、価値において他とは異ならないとBFHは述べました。
宅地利用は建物がある土地のみ
譲渡利益は、自己利用が住宅用であっても、課税から免除されないことをミュンヘンの判事は明確にしました。課税からの例外が可能なのは、不動産が取得から譲渡までの間、または譲渡年とその前年の2年間、自己居住用として利用された場合に限られます。これは、経済財が納税者自身によって長期間居住目的で利用される必要があります。しかし、未開発の土地の場合はこうではありません。そうした場合は、建物がある土地だけが税金から免除される可能性があり、未開発の部分土地には適用されません。例えば、以前は庭として使用されていた部分土地が分割されて売却される場合も同様ですとBFHは決定しました。
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