租買契約は脱税の合意により無効ではない – BGH V ZR 115/22
いわゆる裏金合意にもかかわらず、不動産の売買契約が無効であるとは限りません。これを連邦裁判所(BGH)は2024年3月15日の判決で示しました（事件番号：V ZR 115/22）。それは、売買契約の主な目的が脱税ではなく、不動産の購入または売却にある場合に可能です。
不動産取引では通常、多額の資金が動きます。また、税務署も利益を得ようとします。そのため、少なくとも税金に関しては少額にする誘惑が大きいかもしれません。例えば、合意された購入価格より低く公証した売買契約に記載することです。しかし、これはおすすめできません。なぜなら、一方では脱税が行われ、契約当事者は刑事上の責任を問われる可能性があり、他方ではそのため売買契約が無効になる可能性があるからです、とMTR Legal Rechtsanwälteは述べており、同事務所は不動産法を含む法律の相談を行っています。
公証された売買契約における誤った購入価格の記載
しかしながら、裏金合意があったとしても売買契約が有効であり続ける可能性があることを、2024年3月15日の連邦裁判所の判決が示しています。このケースでは、当事者は不動産の購入価格を150,000ユーロとし、しかし公証された売買契約には120,000ユーロのみを記載しました。公証の以前に、購入者は売り手に記載されていない30,000ユーロを現金で支払っていました。
売り手は後に、譲渡税の減額を自己申告で認めました。この結果、売り手と購入者の間では、売買契約の有効性とその取消しが議題となりました。
BGH: 売買契約は有効
このケースは最終的にBGHに持ち込まれました。カルスルーエの判事たちは、まず、意図的に誤った購入価格の記載により公証された売買契約が見せかけの取引であり、BGB第117条第1項に基づき無効であると認定しました。しかし、より高い価格で口頭で結ばれた不動産売買契約は有効であるとしました。形式的な欠陥は、引渡しと購入者の土地台帳への記載によって是正され、これにより購入者は不動産の所有者となりました。これが異なるのは、契約が無効であった場合のみです。
しかし、BGHによると、これはそうではありません。裏金合意が法律的禁止に違反しているため、直ちに契約の全体を無効にするわけではありません。不動産売買契約の公証に際し、口頭で合意された購入価格より低く申告されると、いわゆる裏金合意が成立しますが、そのために契約が無効になるわけではありません。契約が無効になるのは、脱税の目的が契約の唯一または主たる目的である時だけです。しかし、不動産の購入または売却が本当に望まれている場合、通常これは当てはまりません。脱税が主目的となる契約だけが無効となる、とカルスルーエの判事たちはさらに述べました。
請負契約における裏金合意との区別
彼らは、不動産及び土地売買契約に関する自身の判例を、請負契約における裏金合意に関する判例から明確に区別しました。請負契約における合意は、契約当事者の一方が税法上の義務を守らない原因となるものであり、ブラック労働防止法に基づいて契約全体を容易に無効にする可能性があります。しかし、これらの規定は不動産売買契約における裏金合意には適用されないとBGHは述べました。
ここで誤った購入価格の記載は法的に問題があるものの、禁止された脱税が契約の主たる目的を構成する場合に限り、契約全体に影響を及ぼすとBGHは明らかにしました。したがって、このケースでは裏金合意による売買契約は無効ではありませんでした。ここでは、不動産取引が本当に望まれていたのです。真剣な給付交換の意思は、売買契約の締結およびその実行によって証明されるとBGHは述べました。裏金合意が単独で無効であっても、それが契約全体の無効につながるものではありません。
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