不動産購入の際、売主は隠れた欠陥を知っている場合、買い手に通知しなければなりません。ただし、フランケンタール地方裁判所の判決によると、その立証責任は買主にあります。
トラブルを避けるために、不動産売買契約において通常は物理的欠陥に対する責任が除外されます。ただし、この保証除外は買主が認識できた欠陥にのみ適用されます。売主はまた、隠れた欠陥について通知する義務があります。このような欠陥を売主が悪意を持って隠した場合、保証除外は適用されず、売主は責任を負うことになります、と経済法律事務所MTR Rechtsanwälteは説明しています。
売主が隠れた欠陥について責任を負うための前提条件は、それらが彼にも知られていたことです。この認識の立証責任は買主にあり、フランケンタール地方裁判所は2021年11月24日の判決で決定しました（Az.: 6 O 129/21）。
この事例の背景として、夫婦が住宅を購入しました。売主は以前その家に長年住んでいました。夫婦がその家に入居してから5年後、屋根の断熱に欠陥があると主張しました。取り付けられた断熱材は不適切で、またいわゆる防湿層が欠けているとされました。このため夫婦は売主に対して、適切な断熱のための前払いを要求しました。
しかし、フランケンタール地方裁判所は訴えを却下しました。裁判所は、購入契約において保証除外が有効に合意されていることを理由に挙げました。売主の責任に関する条件は、彼が悪意を持って行動したことです。しかし、売主が屋根断熱の欠陥を知っていて、それを悪意で隠していたことは立証されていませんでした。屋根に漏れや湿気がなく、断熱性能証明の要件も満たされていたからです。さらに、売主は10年間にわたり家族とともに制限なくその家に住み、屋根裏部屋も利用していました。そのため、売主が欠陥を知っていたとは考えられません。簡単に気付けた欠陥については売主は責任を負わなくて良いとされました。
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