条項は実際の障害がある場合のみ有効
商業賃貸契約では競争防止条項を設定することができます。競争防止条項の違反による賃料の減額は、実際に障害が発生したことが前提となります。これについてデュッセルドルフ上級地方裁判所は2023年9月12日の判決（案件番号：I-24 U 47/22）で明確にしました。
基本的に、賃貸人はBGB第535条に基づき、賃借物を契約の目的に合致した状態で借主に提供する義務を負っています。この法的規定から、賃借人の競争保護がすでに導き出せます。しかし、商業賃貸契約では明示的に競争防止条項を設定することもできます。このような規定は、同じ建物に直接の競争相手が入居することから賃借人を守ります。ただし、デュッセルドルフ上級地方裁判所の判決によれば、実際に障害が存在する場合のみこの競争防止条項が適用されます。
賃貸契約における競争防止の取り決め
デュッセルドルフ上級地方裁判所の審理では、当事者たちは2010年に商業賃貸契約を結びました。借主は約650平方メートルの賃貸スペースで理学療法クリニックを設立したいと考えていました。この商業賃貸契約には、理学療法クリニックと競合する人または企業にスペースを貸さないという条項が盛り込まれていました。賃貸人は、当該用地で借主の事業分野と直接競争する人または事業者にスペースを貸与したり、貸与を黙認しないことを約束しました。契約書には次のように明記されています： 「したがって、別の似たような理学療法クリニックの運営は認められません。」7年後、賃貸人はその用地にアメリカン・カイロプラクティックを専攻する自然療法士にクリニックルームを貸与しました。理学療法クリニックの借主はこれにより競争防止条項が侵害されたと見て、賃料を25％削減しました。これを受けて、賃貸人は完全な賃料の支払いを求めて訴訟を提起しました。彼女は、取り決めた競争防止条項は「直接の競争」に対する保護のみを含むと主張しました。自然療法士のクリニックはこれに該当しません。
賃貸人には賃料全額の請求権がある
クレーヴェ地裁は賃貸人の訴えを棄却しました。デュッセルドルフ上級地方裁判所の控訴審では、賃貸人が勝訴しました。裁判所は競争防止条項に違反がないことを認定しました。地裁は競争防止条項の範囲を広範に取り上げすぎたと上級裁判所は述べました。この条項はアメリカン・カイロプラクティックに特化した自然療法士クリニックに対する保護は含まれていなかったのです。仮に含まれていたとしても、それはごくわずかな障害であり、考慮されるべきでなく、賃料の減額を正当化するものではないと裁判所は明示しました。
賃貸者間では原則として、他の業種を含む完全な競争保護を合意することができます。しかし、それはこの場合には該当しませんと上級地方裁判所は述べました。条項では「直接の」競争からの保護が明確に求められていました。そのため、競争保護は具体的に示され、第三者にスペースを貸し出す禁止は、別の同様の理学療法クリニックに限定されており、上級地方裁判所は判決を示しました。しかし、自然療法士は理学療法クリニックを運営しておらず、理学療法の訓練も受けていないのです。彼らは非常に異なる職業であると上級地方裁判所は述べました。借主の理学療法サービスとの小さな重複も競争保護に含まれるべきであるとするならば、可能な限り具体的に名指しされるべきであったと明確に述べています。
賃貸スペースの使用に対する重大な障害は確認できないため、賃貸人には賃料全額の請求権がありますと裁判所は決定しました。
法的に確実な契約作成
競争防止条項が自然療法士や他のクリニックの設立も防止するためには、より詳細に示される必要がありました。
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