不動産購入時の瑕疵が詐欺的に隠された場合 – BGHの開示義務判決 Az.: V ZR 43/23
不動産売主は不動産の欠陥について説明しなければなりません。これは2023年10月27日の連邦裁判所の判決によるもので、売買契約に瑕疵担保責任の除外が合意されていた場合でも適用されます（Az.: V ZR 43/23）。
不動産法において、売主は特に重大な欠陥については買主に自発的に説明しなければなりません。損害賠償請求から自分を守るために、売主は売買契約で保証除外を合意することができます。しかし、保証除外は買主が認識できた明白な欠陥のみに適用されます。BGHは最新の判決で、合意された保証除外の場合でも、不動産売主の開示義務を強化したと、MTR Legal Rechtsanwälte法律事務所は述べています。同社は不動産法にも助言を行っています。
瑕疵担保責任の契約上の除外
基づく事例では、原告が2016年6月に一戸建て住宅の土地を購入しました。売買契約では瑕疵担保責任の除外に合意されていました。家には不動産広告で言及されていた屋根付きテラスがありましたが、テラスの屋根は漏れていました。この欠陥について、売主は買主に説明していませんでした。
買主が損害に気づいた際、約32,000ユーロの修理費用の負担を求めて訴訟を起こしました。訴訟は最初は部分的にのみ成功しました。ブレーメン上級地方裁判所は、漏れるテラスの屋根が瑕疵であることを確認しましたが、合意された瑕疵担保責任の除外が適用されるとしました。売主が瑕疵を詐欺的に隠したとは証明できませんでした。
瑕疵が詐欺的に隠された
しかしBGHは異なる見解を持ちました。BGHは、テラスの屋根の漏れは瑕疵であり、瑕疵の症状だけではないと説明しました。テラスの屋根からの水の侵入を売主が隠し、そうすることで詐欺的に行動したとカールスルーエの裁判官は述べました。売主が原因を知らないか、部分的にしか知らなかったとしてもです。
BGHは、買主が欠陥を認識できなかったとさらに述べました。売買契約前にテラスの屋根が議論されたにもかかわらず、売主が屋根からの水の侵入について言及せず、瑕疵を詐欺的に隠していたとしています。
BGHは事例をブレーメン上級地方裁判所に差し戻し、損害賠償請求の額についての決定は同裁判所に任されました。
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