商業用賃貸契約において、過剰賃料の返還請求権が残っている限り、賃料減額の権利を除外することができます。オーバルゲリヒト（OLG）デュッセルドルフはこのように決定しました。
商業用賃貸法は、居住用のプライベート賃貸契約とはさまざまな点で異なります。例えば、ドイツ民法典（BGB）第536条では、賃貸物件に欠陥がある場合、賃借人は賃料を減額できると規定されています。OLGデュッセルドルフは、2022年5月24日の判決で、商業用に利用される部屋の賃貸契約において、この減額の権利を除外できると決定しました（件番号24 U 368/20）。
しかし、賃料減額の権利を除外する際に制限があります。OLGデュッセルドルフの決定によれば、賃借人に過剰賃料の返還請求権が残される場合に限り、減額の権利を除外できると、MTR Legal Rechtsanwälte（MTRリーガル法律事務所）は説明しており、同事務所は不動産法および商業用賃貸法も顧問しています。
OLGデュッセルドルフの事件では、倉庫の賃借人が賃料を減額したいと考えていました。しかし、貸主は賃貸契約において賃料減額の可能性が除外されていると説明しました。一審ではヴッパータール地方裁判所が賃借人に有利な判決を下し、ドイツ民法典556b条2項に基づく賃料減額の権利除外に関する規定が無効であるとしました。
しかし、控訴審でOLGデュッセルドルフは判断を覆しました。OLGは、ドイツ民法典556b条2項の規定が商業用賃貸契約には適用されず、賃料減額の除外は有効に合意されたと述べました。さらにOLGは、賃借人を一時的に全額賃料の支払いに拘束し、賃借人の継続的な収入を確保するための商業用に利用される部屋の賃貸契約における賃料減額請求の限定は、賃借人に不当な不利益を与えるものではないと述べました。しかし、賃借人に過剰賃料に対する返還請求権があることが条件であるとOLGデュッセルドルフは明確にしました。
MTR Legal Rechtsanwälteは、不動産法および商業用賃貸法に関する問題について顧問しています。
