2024年2月27日のドレスデン高等裁判所判決 – Az. 5 U 2077/23
商業賃貸契約においては、形式要件の遵守に注意する必要があります。たとえば、書面の形式の要件に違反すると、合意された期間が有効でないことがあります。その結果、合意された解約通知期間が無効となり、商業空間の賃貸契約が法定の期間内で正式に解約される可能性があります。このことは、2024年2月27日のドレスデン高等裁判所の判決（Az.: 5 U 2077/23）で示されています。
商業賃貸法は、住宅賃貸法とは基本的な点で異なります。商業賃貸契約においては、多くの契約自由が適用されます。そのため、すべての重要な合意を賃貸契約で書面で固定することが特に重要です。重要な点は特に、商業空間の賃貸契約の期間、および法定の規定から逸脱する場合の無期限契約の解約通知期間です。これらの解約通知期間が書面で合意されていない場合、無効である可能性があると、MTR Legal Rechtsanwälte が述べています。同社は不動産法、特に商業賃貸法でアドバイスを提供しています。
書面での合意なしの解約通知期間は無効
商業賃貸契約において書面での合意がないと解約通知期間が無効になる可能性があることを示しているのが、2024年2月27日のドレスデン高等裁判所の判決です。
この事例では、賃借人がGbRとオフィスの賃貸契約を締結しました。当事者は、契約を3年間の期限付きとし、いずれかの当事者が賃貸期間の終了の少なくとも3か月前に契約更新に反対しない限り、契約が自動的に1年間延長されることに合意しました。賃貸契約は賃借人と、事務所を貸し出していたGbRの一人のパートナーによって署名されました。しかし、GbRの二人目のパートナーの署名が賃貸契約には欠けていることが問題の核心でした。
不動産の所有者が変更
問題は賃貸されていた不動産の所有者が変更されたときに発生しました。これにより、購入者が賃貸契約の賃貸人として参加しました。この購入者は、賃貸契約の延長に反対し、契約を正当に終了すると述べました。新しい賃貸人は、元の賃貸契約が書面の形式を守っていないため、法定の解約通知期間が適用されると主張しました。そのため、賃借人に営業所を引き渡すよう要求しました。
解約通知期間が有効に合意されていない
この争いはライプツィヒ地方裁判所に持ち込まれました。同裁判所は、被告の賃借人が商業賃貸空間を引き渡す義務があると判断しました。この決定は、控訴審でドレスデン高等裁判所によって確認されました。
高等裁判所は、法定の書面の形式を守るためには、特に賃貸物件、賃料の額、賃貸期間などの重要な契約条件が契約文書から明らかになる必要があると説明しました。この事例ではそれが欠けていました。複数の者が一つの当事者を代表する場合、たとえば、GbRのように二人のパートナーによって代表される場合、すべての権限を持つ者が契約に署名する必要があります。例外的に、一人の権限を持つ者が契約に署名し、その際、署名者が他の権限を持つ者すべて（署名が欠けている者を含む）を代表していると同時に表明することで、書面の形式が維持されることもあります。しかし、このような補足はここには存在しないとドレスデン高等裁判所は述べました。
賃借人と賃貸人は書面の形式に注意する必要がある
書面の形式を必要とする要件に違反した結果、賃貸契約は無期限に締結されたことになります。そのため、契約で合意された解約通知期間が法定の解約通知期間よりも長い場合、それは有効ではないとドレスデン高等裁判所は指摘しました。この事例では、賃貸契約内の延長条項が結果的に法定の解約通知期間を拡張させているため、実際には契約終了の3ヶ月前にのみ解約できる状態となっています。したがって、該当する条項は無効であり、解約は正当に行われたとドレスデン高等裁判所は決定しました。
この決定は、商業賃貸契約においては賃借人も賃貸人も必ず書面の形式の遵守を確認すべきであることを強調しています。これは、いずれかの当事者に不利益が生じる可能性があるからです。
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