商業用賃貸物件の維持管理と修繕
いわゆる屋根および構造条項は、商業賃貸借法において度々問題を引き起こします。不動産法に関する法律問題が発生した際は、専門の弁護士が適切な相談窓口となります。
賃貸物件を維持する義務は誰にあるのでしょうか？これは、 MTR Legal 弁護士事務所によると、不動産法における多くの改訂点を持つ、賃借人と賃貸人の間での頻繁な争点です。
賃貸契約で別段の定めがなければ、状況は明白です。BGB §535 に基づき、賃貸人は賃借人に賃貸物件を契約通りの使用を可能にする状態で提供し、賃貸期間中はその状態を維持する義務があります。
賃貸物件の維持管理に関する条項
しかし、実際には状況はしばしば異なっており、賃借人も賃貸契約における関連条項を通じて維持管理に従事させられます。個人賃貸契約では、しばしば小規模および美化修繕に関する条項が用いられるのに対し、商業賃貸契約ではいわゆる屋根および構造条項が頻繁に組み込まれます。
このような条項は、賃貸人が賃貸物件の屋根および構造の維持のみを引き受ける一方で、賃借人がその他の外部および内部の維持管理と修繕の措置について責任を負うといった具合に契約上形成されることが多いです。このため、商業賃借人は個人賃借人よりも大幅な範囲で維持管理を義務付けられる可能性があります。その背景には、商業賃借人が個人よりも保護の必要性が低いとされている点が挙げられます。
屋根、支持壁部分、外壁の修理作業
維持管理作業とは、賃貸物件を適正な消費状態に保つために必要な措置を指します。摩耗痕や欠陥は修理を要します。例えば、新たな塗装が必要になることもあります。修繕には、屋根で必要とされる修理作業も含まれます。
「屋根および構造」が含まれる維持管理および修繕作業の具体的な範囲は明確には定義されていません。しかし、判例では、屋根、支持建築部分、外壁を指すと見なす傾向があります。これらの必要な作業は、賃貸人が担当するとされており、賃借人はその他の措置について責任を負うことになります。賃借人の義務の範囲は、商業賃貸契約で定めることが可能ですが、範囲がしばしば流動的であり、それが賃借人と賃貸人との間の法的争議を生む原因となっています。この場合、不動産法の弁護士に相談するべきです。
標準賃貸契約書での厳格な制限
個人間の賃貸契約では、標準賃貸契約よりも広範な規定を取り決めることが可能であることに注意が必要です。BGB §307 によれば、条項がその使用者の契約相手を不当に不利にする場合、その契約条項は不当とみなされます。従って、標準賃貸契約では、維持管理および修繕義務は、賃借物件の使用に関連する損傷や賃借人のリスク領域に属する損傷に限定されているべきとされます。
MTR Legal 弁護士事務所は、商業賃貸法に基づく契約条項やその他の不動産法のテーマについて助言します 不動産法。
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