Obbligo di informazione del venditore su tubazioni in piombo nella compravendita immobiliare: conseguenze e contesto
Nell’acquisto di immobili, le condizioni degli impianti di approvvigionamento sono di importanza centrale, in particolare per quanto riguarda la qualità dell’installazione dell’acqua potabile. Secondo una recente decisione del Tribunale di Lübeck (Az. 2 O 231/23; sentenza del 12.08.2025), il venditore di un immobile abitativo ha l’obbligo di informare l’acquirente sull’uso di tubi in piombo nell’impianto idrico. Il tribunale si è basato sull’obbligo contrattuale di informazione e sui rischi sanitari esistenti connessi all’uso di tubazioni in piombo.
Rilevanza sanitaria e giuridica delle tubazioni in piombo
Rischi per la salute causati dal piombo nell’acqua potabile
Il piombo nell’impianto idrico rappresenta un grave rischio per la salute. Anche piccole quantità possono causare, soprattutto in bambini, donne in gravidanza e anziani, serie compromissioni della salute. L’attuale regolamento sull’acqua potabile (TrinkwV) prevede quindi limiti rigorosi per il piombo nell’acqua potabile e vieta l’uso di tubazioni in piombo nelle nuove costruzioni.
Disposizioni di legge e obblighi di sicurezza
L’uso di tubazioni in piombo non è problematico solo dal punto di vista sanitario, ma comporta anche conseguenze legali. Il proprietario di casa è tenuto, in base alla TrinkwV, a garantire che l’acqua potabile erogata rispetti i limiti di legge. In caso di superamento dei limiti, sussiste l’obbligo di intervenire; se necessario, occorre procedere al risanamento delle condotte. L’obbligo di sicurezza si estende anche all’informazione dei potenziali acquirenti riguardo a rischi e difetti esistenti.
Obbligo di informazione rafforzato per i venditori di immobili
Vizi occulti e reticenza dolosa
I tubi in piombo nell’impianto idrico costituiscono un vizio occulto che non è riconoscibile dai profani senza competenze tecniche specifiche. I venditori che sono a conoscenza dell’esistenza di tali condotte devono informare gli interessati senza essere richiesti. Se omettono la comunicazione, come confermato dal Tribunale di Lübeck, si può presumere una reticenza dolosa riguardo a un difetto materiale. Ciò può comportare la deroga ai limiti di responsabilità pattuiti nel contratto.
Risoluzione del contratto e richieste di risarcimento danni
Gli acquirenti, ai quali sono stati taciuti circostanze fondamentali come l’esistenza di tubazioni in piombo, possono, sulla base della normativa sulla garanzia legale (artt. 492 e segg. BGB), agire sia per la risoluzione del contratto di compravendita che per il risarcimento dei danni subiti. Un simile difetto è da considerarsi rilevante soprattutto quando compromette in modo significativo l’utilizzo del bene acquistato e comporta per l’acquirente costi aggiuntivi per la sua eliminazione.
Implicazioni pratiche per la redazione dei contratti e la due diligence
Rilevanza per le parti contrattuali
Per i venditori ne deriva la necessità di rivelare tutti i fatti noti che possano influire in modo duraturo sul valore o sulla fruibilità dell’immobile. Dal lato degli acquirenti cresce l’importanza di una verifica tecnica approfondita nell’ambito della due diligence, soprattutto con riferimento all’impianto domestico esistente.
Particolarità del diritto immobiliare
Nel diritto commerciale, societario o nell’ambito di operazioni straordinarie, come l’acquisto di portafogli o partecipazioni, tale obbligo di informazione assume un ruolo centrale nella valutazione giuridica ed economica delle transazioni. In ambito internazionale, inoltre, occorre tener conto di standard e normative locali differenti.
Considerazioni e indicazioni supplementari
La decisione del Tribunale di Lübeck si inserisce in una serie di sentenze che precisano gli obblighi di informazione e comunicazione delle parti contrattuali nella compravendita immobiliare. Sottolinea che la corretta divulgazione delle circostanze rilevanti è parte integrante di ogni acquisto immobiliare e riduce i rischi sia legali che economici.
Per ulteriori domande su obblighi e rischi riguardanti la redazione sicura di contratti di compravendita immobiliare, sulla gestione di vizi materiali o sulle modalità di approccio ai rischi tecnici nelle transazioni immobiliari, i responsabili di aziende, investitori istituzionali e persone facoltose possono rivolgersi agli avvocati di MTR Legal.
