Importanza della pubblicazione non autorizzata di foto dell’appartamento per la tutela degli inquilini
Con sentenza del 26.05.2025 (n. 4 S 159/24), il Tribunale Regionale di Stoccarda si è espresso in modo decisivo sulla questione se la pubblicazione autonoma da parte del locatore di immagini degli interni di un appartamento affittato su Internet possa fondare un diritto al risarcimento del danno per l’inquilino. Il tribunale ha ritenuto sussistente tale diritto, sottolineando ancora una volta l’importanza della protezione della sfera privata nel rapporto locativo.
Tutela della privacy nei rapporti di locazione
Nel corso di un rapporto di locazione in essere, l’inquilino gode del diritto di godimento sull’appartamento affittato. Di conseguenza, è garantita una ampia tutela della privacy e dell’inviolabilità dell’abitazione. Le immagini degli interni riflettono spesso aspetti della vita privata e offrono indicazioni sulle abitudini dei residenti. La pubblicazione di tali immagini su Internet, ad esempio su portali immobiliari, lede profondamente il diritto della personalità e la privacy.
Il Tribunale Regionale di Stoccarda ha sottolineato nella sua decisione che il locatore necessita obbligatoriamente del consenso dell’inquilino per pubblicare tali immagini. Una pubblicazione autonoma costituisce una grave violazione del diritto della personalità, che può persistere anche dopo la cessazione del rapporto di locazione.
Diritto al risarcimento del danno e criteri per la determinazione
Oltre alla pretesa di inibitoria e di rimozione, all’inquilino può spettare, ai sensi dell’art. 823, comma 1 BGB in combinato disposto con gli artt. 1 e 2 della Legge Fondamentale, un diritto al risarcimento del danno non patrimoniale. È necessario che vi sia stata una lesione significativa del diritto generale alla personalità. In caso di una pubblicazione accessibile a chiunque, la giurisprudenza ritiene generalmente sussistente la rilevanza della lesione.
Nella quantificazione del risarcimento devono essere considerati, secondo costante giurisprudenza, diversi fattori. Tra questi figurano, tra l’altro, l’entità e la diffusione della pubblicazione, i dettagli identificabili della vita privata, il periodo di permanenza online, nonché il metodo e il grado di iniziativa autonoma del locatore. Il tribunale può determinare l’ammontare del risarcimento secondo discrezione ai sensi dell’art. 287 ZPO.
Aspetti essenziali per la locazione e la prassi
Limiti dei diritti di utilizzo del locatore
La sentenza chiarisce che il locatore non può pubblicare, né durante né dopo il rapporto di locazione, immagini tratte dall’appartamento affittato o utilizzarle a fini di commercializzazione senza esplicito consenso. Anche nel caso di nuova locazione, le immagini devono essere rimosse o altrimenti rese anonime in assenza di consenso. Questa struttura protettiva attentamente bilanciata serve a tutelare gli interessi e la personalità dell’inquilino.
Rilevanza per il settore immobiliare
Per il settore immobiliare, la sentenza acquisisce particolare rilevanza, poiché le foto degli interni vengono ormai utilizzate di routine negli annunci. Aziende e proprietari privati si trovano quindi a fronteggiare requisiti più stringenti in materia di tutela dei dati e dei diritti della personalità. Se il locatore viola tali diritti, rischia non solo richieste di risarcimento, ma anche ordinanze giudiziarie di inibizione.
Tutela delle pretese e questioni di prova
Gli inquilini i cui diritti siano stati violati tramite pubblicazioni non autorizzate possono fare valere, in base alla decisione del tribunale, diversi diritti civilistici. Per la riuscita delle azioni è necessario fornire prove della pubblicazione, del suo raggio di diffusione e della riconoscibilità. La decisione suggerisce che l’onere della prova in ordine all’esistenza e alla portata della violazione spetta all’inquilino. Tuttavia, il tribunale può stimare in modo adeguato le pretese di risarcimento in base alle circostanze e agli elementi di prova.
Questioni giuridiche aperte e responsabilità del locatore
Sebbene la sentenza del Tribunale Regionale di Stoccarda fornisca un ampio chiarimento rispetto ai presupposti e alle conseguenze giuridiche, permangono, nei singoli casi, incertezze sulla valutazione della rilevanza, sull’estensione della pubblicazione, nonché sulla ragionevolezza di cancellazioni e anonimizzazioni. Inoltre, in caso di situazioni rilevanti ai fini del GDPR, può essere necessaria anche una verifica dell’autorità di controllo in merito al trattamento dei dati personali.
Poiché la sentenza non è ancora definitiva (stato: giugno 2024), si applica la presunzione di innocenza per le parti nell’ambito di un eventuale procedimento futuro. Il resoconto si basa su decisioni giudiziarie pubblicamente disponibili, in questo caso specifico sulla valutazione e presentazione riportate dal portale urteile.news.
Avvertenza sulle fonti
Le suddette considerazioni si basano sulla sentenza del Tribunale Regionale di Stoccarda del 26.05.2025 (n. 4 S 159/24), consultabile presso <a href="https://urteile.news/LG-Stuttgart4-S-15924Ungenehmigte-Veroeffentlichung-von-Wohnungsbildern-begruendet-Schadensersatzanspruch-fuer-Wohnungsmieter~N35080″>urteile.news.
Assistenza aggiuntiva
Per domande legali relative alle tematiche affrontate su locazioni e diritto della personalità, gli avvocati di MTR Legal sono a vostra disposizione come referenti.
