Un locatario commerciale ha potuto ridurre l’affitto del 30 percento, perché i locali erano infestati da parassiti. Questo è stato deciso dall’OLG Karlsruhe con sentenza del 21 giugno 2022 (Az.: 9 U 112/19).
Il diritto locativo commerciale prevede che una riduzione dell’affitto da parte del locatario sia possibile qualora l’immobile locato presenti un difetto che non consente di utilizzare l’oggetto locato come pattuito contrattualmente. Tuttavia, è necessario che sia presente un difetto locativo significativo. I locatari non dovrebbero decidere alla leggera quale ritengano essere la riduzione adeguata dell’affitto. Decisivo per l’entità della riduzione è la gravità del difetto locativo. Inoltre, il locatore deve essere informato preventivamente del difetto locativo, spiega lo studio legale commerciale MTR Rechtsanwälte, che consiglia locatari e locatori nel diritto locativo commerciale.
Nel caso davanti all’OLG Karlsruhe, un negozio di moda era infestato da parassiti e il locatario ha quindi ridotto l’affitto. Tuttavia, il locatore non era d’accordo, ha dato il preavviso di recesso immediato e ha intentato causa per lo sgombero e la restituzione dei locali commerciali. Mentre la causa era stata ancora accolta in prima istanza, l’OLG Karlsruhe ha deciso a favore del locatario nella procedura d’appello.
L’OLG ha ritenuto che il recesso non fosse giustificato. A causa dell’infestazione da parassiti, il locatario aveva il diritto di ridurre l’affitto di almeno il 30 percento. Il tribunale ha motivato che i parassiti nei locali commerciali presi in affitto costituiscono un difetto che compromette in modo rilevante l’uso contrattuale dell’immobile locato. Soprattutto, il locatario doveva aspettarsi che anche i clienti notassero i parassiti e che il negozio potesse quindi ottenere una cattiva reputazione. Inoltre, si temeva anche il danno da rosicchiamenti. L’idoneità dei locali commerciali all’uso contrattuale è quindi diminuita di almeno il 30 percento, così ha valutato l’OLG Karlsruhe. Il tribunale ha chiarito che non importa la causa dell’infestazione e se il locatore ne sia responsabile.
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