Durante l’acquisto di un immobile, il venditore deve segnalare eventuali difetti nascosti se ne è a conoscenza. Tuttavia, secondo una sentenza del tribunale di Francoforte, l’onere della prova spetta all’acquirente.
Per prevenire problemi, la responsabilità per vizi materiali nei contratti di compravendita immobiliare è regolarmente esclusa. Tuttavia, l’esclusione della garanzia si riferisce solo ai difetti che erano riconoscibili per l’acquirente. Il venditore è comunque obbligato a segnalare anche i difetti nascosti. Se tali difetti sono stati occultati dolosamente dal venditore, l’esclusione della garanzia non si applica e il venditore è responsabile, spiega lo studio legale MTR Rechtsanwälte.
La condizione per la responsabilità del venditore in caso di difetti nascosti è tuttavia che questi fossero a lui noti. L’onere della prova di tale conoscenza spetta all’acquirente, come deciso dal tribunale di Francoforte con sentenza del 24 novembre 2021 (Az.: 6 O 129/21).
Nel caso sottostante, una coppia aveva acquistato una casa di abitazione. Il venditore aveva vissuto per molti anni nella casa. Cinque anni dopo che la coppia vi si era trasferita, dichiarò che l’isolamento del tetto era difettoso. Le pannellature isolanti applicate non erano idonee e mancava inoltre una cosiddetta barriera al vapore. Pertanto, la coppia richiese al venditore il pagamento di un anticipo per un isolamento adeguato.
Tuttavia, il tribunale di Francoforte respinse la causa. Come motivazione, dichiarò che nel contratto di compravendita era stato efficacemente stipulato un’esclusione della garanzia. Pertanto, la condizione per la responsabilità del venditore era che avesse agito con dolo. Non era però provato che il venditore fosse a conoscenza del difetto dell’isolamento del tetto e che lo avesse dolosamente occultato, proseguì il tribunale di Francoforte. Infatti, il tetto non era né permeabile né umido e furono inoltre rispettati i requisiti di certificazione energetica. Inoltre, il venditore aveva vissuto per dieci anni senza limitazioni con la sua famiglia nella casa e aveva anche utilizzato il sottotetto. Pertanto, non si poteva ritenere che fosse a conoscenza del difetto. Per i difetti che avrebbero dovuto solo imporsi, il venditore non è tenuto a rispondere, secondo la corte.
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