Sentenza della Corte Federale di Giustizia (BGH) del 06.12.2025 – Az. V ZR 229/23
Nel contratto di compravendita immobiliare è fondamentale una formulazione precisa, poiché la corretta forma contrattuale è decisiva per assicurare chiarezza legale ed efficacia. Per “tetto completamente rinnovato”, secondo l’uso comune della lingua, non si deve intendere soltanto il rifacimento della copertura esterna del tetto. Questo è stato chiarito dal BGH con la sentenza del 6 dicembre 2024 (Az. V ZR 229/23).
I vizi materiali sono un problema frequente nell’acquisto di immobili. In linea di principio il venditore è responsabile per i vizi che compromettono l’idoneità all’uso dell’immobile. Per ridurre il rischio di responsabilità, nei contratti di compravendita immobiliare spesso si inserisce una clausola di esclusione della garanzia. Tale accordo deve essere espresso e nella forma corretta all’interno del contratto per essere valido. Tuttavia, l’esclusione della garanzia non si applica se il venditore ha occultato i vizi con dolo, come afferma lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, specializzato anche in diritto immobiliare.
Introduzione alla responsabilità per vizi
La responsabilità per vizi è un elemento centrale del diritto di acquisto tedesco e riveste un ruolo cruciale soprattutto nell’acquisto di immobili. Regola quali diritti ha l’acquirente quando la cosa acquistata – ad esempio una casa o un tetto – presenta un difetto. La Corte Federale di Giustizia (BGH) di Karlsruhe, con sede in Herrenstraße, è responsabile dell’interpretazione e dello sviluppo continuo delle norme sulla responsabilità per vizi.
In caso di problemi dopo un rifacimento del tetto o nella copertura dello stesso, ad esempio perché la struttura del tetto o altre parti non sono state rinnovate come concordato, l’acquirente può far valere diversi diritti. Tra questi vi sono l’adempimento supplementare, cioè la riparazione del difetto da parte del venditore, la riduzione del prezzo di acquisto o – in caso di difetti gravi – persino la risoluzione del contratto. La precisa disciplina di tali diritti dipende dal contratto specifico e dalle circostanze del singolo caso. Proprio nel settore del rifacimento del tetto è quindi importante che acquirente e venditore conoscano esattamente i propri diritti e doveri per evitare controversie future.
Tetto e efficienza energetica
Il tetto di un edificio non protegge solo contro vento e intemperie, ma influisce significativamente sull’efficienza energetica dell’intera abitazione. Un adeguato isolamento del tetto può ridurre notevolmente i costi di riscaldamento e garantire una minore dispersione di energia. A seconda della forma del tetto e della superficie, si utilizzano diversi metodi di isolamento, come l’isolamento sopra le travi, l’isolamento tra le travi o l’isolamento sotto le travi. La scelta dell’isolamento adatto dipende dalla struttura edilizia, dai costi e dalle specifiche esigenze dell’edificio.
Nell’ambito di un rifacimento del tetto si presenta l’opportunità di migliorare in modo duraturo l’efficienza energetica dell’edificio. Conviene valutare i diversi programmi di incentivazione che possono supportare finanziariamente una riqualificazione energetica. Una guida indipendente aiuta a confrontare le varie possibilità e a prendere la decisione giusta per la propria abitazione. In questo modo si possono ridurre non solo i costi correnti di riscaldamento e spese accessorie, ma anche aumentare il valore dell’immobile a lungo termine.
Rifacimento del tetto secondo l’esposizione “completamente rinnovato”
Nel caso di specie davanti al BGH, nel 2021 una coppia aveva acquistato una casa unifamiliare. La responsabilità per i vizi materiali era stata esclusa. Nell’exposé dell’agenzia immobiliare dell’edificio costruito negli anni ’70 veniva espressamente indicato che il tetto era stato “completamente rinnovato” nel 2009. In un rinnovo completo si devono considerare soprattutto la struttura portante e la costruzione del tetto per evitare danni e difetti a lungo termine. Come già accertato dalle corti di grado inferiore, nel tetto erano state effettivamente solo incollate o saldate nuove membrane bituminose. La coppia ha quindi avanzato richieste di garanzia, sostenendo che il tetto non era stato rinnovato completamente e che non rispettava le prescrizioni del regolamento per il risparmio energetico (EnEV). Ha pertanto richiesto il rimborso dei costi per un rifacimento completo del tetto pari a circa 20.000 euro, evidenziando anche possibili danni alla struttura e alla struttura portante del tetto.
La manutenzione del tetto e la scelta delle tegole appropriate sono decisive per assicurare la durabilità e la protezione della casa in caso di rifacimento. Nella ristrutturazione degli edifici rivestono inoltre importanza l’installazione di lucernari e l’ampliamento del sottotetto, in quanto nuovi lucernari e la creazione di spazi abitativi possono aumentare lo spazio utile e migliorare l’efficienza energetica. Il finanziamento di un rifacimento del tetto può essere supportato da agevolazioni statali, che riducono significativamente i costi e facilitano la realizzazione. Per un rifacimento pianificato è consigliabile richiedere un’offerta dettagliata e rivolgersi a ditte specializzate per individuare la soluzione migliore. Una panoramica completa delle varie offerte, sistemi e informazioni disponibili aiuta a prendere la decisione più adatta per il rifacimento del tetto.
Anche gli aspetti legali della cosa acquistata, del prezzo di acquisto e dei diritti degli acquirenti in caso di difetti materiali devono essere considerati: se la cosa acquistata presenta difetti o vizi materiali, gli acquirenti possono, in determinate condizioni, richiedere un risarcimento danni al venditore o al locatore. Ciò vale in particolare per i danni alle cose oggetto del contratto di vendita. La trattazione in tribunale, in particolare presso le Corti d’Appello Superiori, è una parte importante del procedimento giudiziario in caso di controversie sui difetti materiali e risarcimento danni. Nell’ambito della gestione immobiliare la comunicazione via e-mail assume sempre maggiore importanza per uno scambio efficiente di informazioni e documenti.
Le ragioni costruttive per un rifacimento del tetto si trovano spesso nello stato del terreno e degli edifici, mentre la posizione in campagna gioca un ruolo nella scelta dell’immobile. I tetti sono fondamentali per l’efficienza energetica e la protezione della casa. Questo articolo offre una panoramica completa e una guida su tutti gli argomenti rilevanti riguardanti il rifacimento del tetto, la scelta delle offerte corrette e la responsabilità per difetti materiali.
Uso generale della lingua è revisionabile
Il BGH non ha condiviso questa argomentazione e ha annullato la sentenza del OLG Dresda. La forma dell’accordo contrattuale e la chiarificazione delle questioni legali aperte da parte del BGH sono decisive per la certezza del diritto e l’uniformità della giurisprudenza. Il BGH ha evidenziato due principi guida: primo, il cosiddetto “uso generale della lingua” non è una regola interpretativa vincolante in assoluto, ma un principio basato sull’esperienza generale, che — come altri principi di esperienza — è revisionabile. Secondo, non esiste un uso generale della lingua secondo cui la formulazione “tetto completamente rinnovato” debba sempre intendersi come il solo rifacimento dello strato superiore del tetto. Un tale uso linguistico non può essere desunto dal Duden, ha affermato il BGH. Non vi sono inoltre indicazioni che si sia formato un tale uso generale della lingua.
Il tribunale d’appello deve decidere nuovamente
Il BGH ha ulteriormente osservato che non si può stabilire in termini generali cosa significhi un rifacimento completo di un tetto, poiché ciò dipende anche dal tipo di tetto e dalla sua struttura. Nel sistema giudiziario tedesco il Bundesgerichtshof e le Corti d’Appello Superiori svolgono un ruolo centrale, assicurando il controllo e l’interpretazione delle decisioni nelle diverse fasi procedurali. Per la responsabilità delle parti convenute è quindi decisivo ciò che un acquirente onesto e ragionevole avrebbe potuto comprendere in buona fede e secondo la consuetudine commerciale dalle indicazioni nell’exposé. È determinante se un acquirente medio, secondo le indicazioni fornite, poteva ragionevolmente aspettarsi il rifacimento completo del tetto comprensivo della struttura portante.
Il BGH ha rinviato il caso al tribunale d’appello. L’OLG deve verificare di che tipo di tetto si tratta e da quali strati fosse composto al momento della vendita. Nel procedimento successivo la trattazione e le decisioni giudiziarie avranno un’importanza particolare, poiché influenzeranno in modo decisivo l’esito della controversia. L’esclusione della responsabilità potrà essere invocata dalla parte convenuta solo se non ha agito con dolo.
Indicazioni il più possibile dettagliate nell’exposé
La decisione del BGH dimostra che le indicazioni nell’exposé dovrebbero essere il più dettagliate possibile. Formulazioni generiche come “completamente rinnovato”, “ristrutturato” o “come nuovo” possono essere interpretate rigorosamente in caso di dubbio. Chi in un exposé dà l’impressione che sia stata effettuata una modernizzazione completa, mentre in realtà sono stati eseguiti solo interventi puntuali, rischia di essere ritenuto responsabile per la differenza tra aspettativa e realtà. Un’esclusione della garanzia nel contratto di acquisto spesso non aiuta in questi casi, poiché si tratta di un accordo specifico sulla qualità che vincola il venditore.
Per acquirenti e venditori è quindi decisivo ricevere informazioni esaustive e ottenere una chiara panoramica sugli aspetti rilevanti.
Con questa decisione il BGH ha rafforzato la posizione degli acquirenti. Formulazioni poco chiare o esagerate non devono andare a scapito dell’acquirente.
La sentenza dimostra quanto sia importante nel diritto immobiliare un linguaggio preciso. Questo articolo serve come guida utile per la responsabilità per difetti materiali nel rifacimento del tetto.
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