Diritto a un posto auto privo di difetti nell’acquisto di un posto in garage sotterraneo: gli ultimi sviluppi della giurisprudenza
Il Kammergericht di Berlino, con la sua decisione del 30 maggio 2024 (Az.: 21 U 138/24, non definitiva), si è espresso sui requisiti relativi alle caratteristiche dei posti auto in garage sotterranei. La questione centrale è se, e a quali condizioni, un posto auto debba essere considerato difettoso ai sensi del diritto di compravendita, se sia accessibile o lasciabile solo tramite retromarcia. Questa sentenza offre nuovi spunti per la classificazione giuridica della cosiddetta “utilizzabilità” dei posti auto e assume rilievo, oltre al caso specifico, anche per i venditori e gli acquirenti di immobili, costruttori ed investitori.
Assenza di difetti e caratteristiche contrattualmente dovute
Secondo l’art. 434 BGB, il venditore di un posto auto deve garantire all’acquirente una caratteristica che sia sia prevista dal contratto sia conforme alla consueta idoneità rispetto allo scopo contrattuale. La fruibilità di un posto auto, secondo la giurisprudenza della Corte Suprema, è compromessa quando l’acquirente non può utilizzare il posto secondo le consuetudini della circolazione e le legittime aspettative degli acquirenti.
Retromarcia – semplice circostanza o ostacolo rilevante?
Nel caso concreto la questione rilevante era se un posto auto in un garage sotterraneo, accessibile o lasciabile esclusivamente in retromarcia, costituisca per questo motivo un difetto materiale. Il tribunale ha distinto tra situazioni in cui la retromarcia comporta semplicemente determinati disagi e situazioni in cui vi sono difficoltà oggettive che superano il livello abituale. Il semplice fatto di dover raggiungere un posto auto in retromarcia non costituisce, secondo il Kammergericht, di per sé un difetto materiale. Solo quando le possibilità di accesso sono talmente limitate da escludere di fatto l’utilizzabilità o da renderla irragionevolmente ristretta – per esempio, a causa di spazi ristretti dovuti alla costruzione, dimensioni straordinarie dei veicoli o manovre di difficile accettabilità – si potrebbe ritenere che, nel caso concreto, esista un difetto.
Parametro di riferimento: conducente medio e misure usuali dei veicoli
Il Kammergericht ha inoltre precisato che, nella valutazione dell’idoneità, non bisogna riferirsi alle capacità o preferenze soggettive dei singoli acquirenti. Il parametro di riferimento è piuttosto l’utilizzatore medio di un garage sotterraneo e un veicolo di dimensioni standard e comuni. Caratteristiche individuali, come eventuali insicurezze nella retromarcia o l’uso di veicoli di dimensioni eccezionali, sono rilevanti solo se, secondo criteri oggettivi, toccano la finalità protettiva delle norme.
Norme costruttive e casi particolari
La decisione sottolinea inoltre che anche il rispetto di prescrizioni tecniche o norme DIN (ad esempio, il regolamento sui posti auto) non costituisce necessariamente un’indicazione di assenza di difetti. Esse rappresentano solo un elemento, seppur importante, per la determinazione, ma non sono conclusive. Anche l’indicazione in planimetrie o piantine non costituisce di per sé un preciso accordo sulle caratteristiche: ciò che conta è la valutazione complessiva del contenuto contrattuale e delle possibilità di utilizzo effettivo.
Significato per la gestione del contratto e la prevenzione della responsabilità
Per acquirenti e venditori, dalla decisione del Kammergericht consegue che la redazione del contratto relativo ai posti auto deve essere calibrata esattamente sulle condizioni e modalità di utilizzo effettive. Particolare attenzione va posta alla descrizione dell’impianto, alle indicazioni sulle possibilità di accesso e uscita, nonché alle particolarità nell’uso. Le decisioni nei singoli casi dipendono principalmente dalla configurazione effettiva, dalle possibilità di utilizzo da parte dell’utente di riferimento e dal grado di deviazione rispetto alla normalità o ragionevolezza.
Per i costruttori, sviluppatori di progetti e investitori, l’attuale quadro giuridico è motivo per verificare scrupolosamente la progettazione e la descrizione dei posti auto nonché la formulazione contrattuale, al fine di evitare controversie per presunti difetti materiali. Gli acquirenti, dal canto loro, dovrebbero controllare sul posto la reale utilizzabilità, poiché la tutela giuridica viene valutata in base all’idoneità oggettiva nel singolo caso.
La sentenza chiarisce principi fondamentali sulla responsabilità per difetti nel trasferimento immobiliare e sottolinea quanto sia determinante la concreta configurazione e l’effettiva utilizzabilità dei posti auto. Per ulteriori domande giuridiche o in caso di dubbi riguardanti specifiche strutture contrattuali, gli avvocati di MTR Legal Rechtsanwalt sono a disposizione per esaminare e valutare individualmente.
