Il contratto di compravendita non è nullo a causa di un accordo per l’evasione fiscale – BGH V ZR 115/22
Nonostante un cosiddetto accordo di denaro nero, un contratto di compravendita per un immobile non deve necessariamente essere nullo. Questo è stato deciso dal BGH con sentenza del 15 marzo 2024 (Az.: V ZR 115/22). Questo è possibile se lo scopo principale del contratto di compravendita non è l’evasione fiscale, bensì l’acquisto o la vendita dell’immobile.
Nelle transazioni immobiliari solitamente cambia di mano molto denaro. Inoltre, anche l’ufficio delle imposte vuole trarre beneficio. La tentazione può essere grande, almeno in termini di tasse, di “risparmiare” un po’ e di indicare nel contratto notarile un prezzo di acquisto inferiore a quello effettivamente concordato e pagato. Tuttavia, ciò è sconsigliato. Da un lato, si configura l’evasione fiscale, per cui le parti contraenti possono essere perseguite penalmente, e dall’altro il contratto di compravendita può essere nullo, come spiega lo studio legale economico MTR Legal Rechtsanwälte, che fornisce consulenza, tra l’altro, nel diritto immobiliare.
Dichiarazione di prezzo d’acquisto errata nel contratto notarile
Tuttavia, il contratto di compravendita può mantenere la sua validità anche in presenza di un accordo di denaro nero, come dimostra la sentenza della Corte Suprema Federale del 15 marzo 2024. Nel caso di riferimento, le parti avevano concordato come prezzo di acquisto per l’immobile 150.000 euro. Tuttavia, nel contratto notarile, fecero certificare solo 120.000 euro come prezzo di acquisto. I 30.000 euro non certificati erano già stati pagati in contanti dall’acquirente al venditore prima della data di certificazione.
Il venditore ha poi ammesso nell’ambito di un’autodenuncia la riduzione delle imposte di trasferimento immobiliare. Successivamente, era in questione tra venditore e acquirente la validità del contratto di compravendita e il suo annullamento.
BGH: Il contratto di compravendita è valido
Il caso è finito infine davanti al BGH. I giudici di Karlsruhe hanno innanzitutto stabilito che si trattava di una transazione simulata per quanto riguarda il contratto notarile a causa dell’indicazione consapevolmente errata del prezzo di acquisto, che secondo il § 117 Abs. 1 BGB è nullo. Tuttavia, la transazione legale nascosta, cioè il contratto di compravendita orale sull’immobile a un prezzo di acquisto più elevato, è valida. Il difetto di forma è stato sanato con il trasferimento di proprietà e l’annotazione dell’acquirente nel registro fondiario. Di conseguenza, l’acquirente è diventato proprietario degli immobili. Sarebbe stato diverso solo se il contratto di compravendita fosse stato nullo.
Ma questo non è il caso, ha affermato il BGH. Infatti, l’accordo di denaro nero non porta direttamente alla nullità dell’intero contratto di compravendita a causa della violazione di un divieto legale. Se il prezzo di acquisto indicato nella certificazione di un contratto di acquisto immobiliare è inferiore a quello concordato verbalmente per evadere le tasse, ciò costituisce un cosiddetto accordo di denaro nero. Tuttavia, questo non rende nullo il contratto di compravendita. Il contratto è nullo solo se l’intenzione di evadere le tasse era l’unico o principale scopo del contratto di compravendita. Ma questo non è generalmente il caso quando l’acquisto o la vendita dell’immobile è sinceramente desiderato. Un contratto associato all’evasione fiscale è nullo solo se l’evasione fiscale costituisce lo scopo principale del contratto, come hanno ulteriormente spiegato i giudici di Karlsruhe.
Distinzione dagli accordi di denaro nero nei contratti di lavoro
In questo contesto, hanno chiaramente separato la loro giurisprudenza sui contratti di compravendita di immobili e terreni dalla giurisprudenza sugli accordi di denaro nero nei contratti di lavoro. Accordi nei contratti di lavoro che portano una delle parti a non rispettare i suoi obblighi fiscali possono, secondo la legge sulla lotta contro il lavoro nero, portare alla nullità dell’intero contratto. Tuttavia, queste disposizioni non sono trasferibili agli accordi di denaro nero nell’ambito dei contratti di compravendita immobiliare, ha affermato la Corte Suprema Federale.
In questo caso, l’accordo per indicare un prezzo di acquisto errato è sicuramente qualcosa di discutibile sul piano giuridico. Tuttavia, ciò ha effetti sull’intero contratto solo se l’evasione fiscale vietata costituisce lo scopo principale del contratto, ha chiarito il BGH. Di conseguenza, nel caso in questione, il contratto di compravendita non è nullo a causa dell’accordo sul denaro nero. In questo caso, la transazione immobiliare era sinceramente desiderata. La volontà di scambio di prestazioni effettiva è comprovata dalla conclusione del contratto di compravendita e dalla sua esecuzione, ha affermato il BGH. Anche se l’accordo di denaro nero, di per sé, è nullo, ciò non porta all’invalidità dell’intero contratto.
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