La clausola ha effetto solo in caso di reale difficoltà
Nei contratti di locazione commerciale può essere concordata una clausola di concorrenza sleale. Tuttavia, una riduzione del canone di locazione a causa di una violazione della clausola di concorrenza sleale presuppone che vi sia stata effettivamente una difficoltà. Questo è stato chiarito dalla Corte d’Appello di Düsseldorf con sentenza del 12 settembre 2023 (R.G.: I-24 U 47/22).
In linea di principio, il locatore è obbligato, ai sensi del § 535 BGB, a concedere al locatario la cosa locata in uno stato idoneo all’uso contrattuale. Da questa norma legale può già essere dedotto il diritto alla concorrenza sleale per il locatario. Tuttavia, in un contratto di locazione commerciale può essere espressamente concordata una clausola di concorrenza. Tale regolamento protegge il locatario dal fatto che un diretto concorrente si stabilisca nello stesso edificio, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che consiglia, tra l’altro, nel diritto immobiliare. Tuttavia, una clausola di concorrenza di questo tipo si applica, secondo la sentenza della Corte d’Appello di Düsseldorf, solo se esiste effettivamente una difficoltà.
Concorrenza concordata nel contratto di locazione
Nel procedimento davanti alla Corte d’Appello di Düsseldorf, le parti avevano stipulato un contratto di locazione commerciale nel 2010. Il locatario voleva aprire uno studio di fisioterapia nei locali presi in affitto, con una superficie di circa 650 metri quadrati. Nel contratto di locazione commerciale era stata inserita una clausola secondo cui non sarebbero stati affittati locali a persone o imprese che sarebbero state in concorrenza con lo studio di fisioterapia. Il locatore si era impegnato a non affittare, concedere o tollerare la concessione di locali siti sull’area a persone o imprese in diretta concorrenza col settore di attività del locatario. Nel contratto si affermava letteralmente: «Pertanto, il funzionamento di un altro studio di fisioterapia simile non è consentito.»Sette anni dopo, il locatore ha affittato dei locali per studio ad una naturopata con specializzazione in chiropratica americana. Il locatario della clinica di fisioterapia ha ritenuto che ciò violasse la clausola di concorrenza e ha ridotto il canone di locazione del 25%. Successivamente, il locatore ha intentato una causa per ottenere il pagamento dell’intero canone di locazione. Ha argomentato che la clausola di concorrenza concordata copriva solo la protezione dalla «concorrenza diretta». Uno studio naturopatico non rientrava in questa definizione.
Il locatore ha diritto al pagamento completo del canone di locazione
Il Tribunale di Kleve ha respinto la causa del locatore. Nel procedimento d’appello davanti alla Corte d’Appello di Düsseldorf, il locatore ha avuto successo con la sua azione legale. La corte ha stabilito che non c’è stata alcuna violazione della clausola di concorrenza. Il Tribunale aveva interpretato troppo ampiamente la portata della clausola di concorrenza, secondo la Corte d’Appello. Infatti, la clausola non comprendeva la protezione contro uno studio naturopatico incentrato sulla chiropratica americana. Tuttavia, anche se così fosse stato, si sarebbe trattato al massimo di un’irrilevante difficoltà, che non avrebbe dovuto essere presa in considerazione e non avrebbe giustificato una riduzione del canone di locazione, ha chiarito la corte.
Le parti di un contratto di locazione sono fondamentalmente libere di concordare una totale protezione dalla concorrenza che includa anche attività al di fuori del loro settore. Ma questo non è il caso qui, ha spiegato la Corte d’Appello di Düsseldorf. Infatti, nella clausola, è stato espressamente indicato il riferimento alla «concorrenza diretta». In questo modo, la protezione dalla concorrenza è stata descritta in modo specifico e il divieto di locazione di locali a terzi è limitato a un altro studio di fisioterapia simile, ha chiarito la corte. Tuttavia, la naturopata non gestisce uno studio di fisioterapia e non ha nemmeno una formazione fisioterapica. Si tratta di professioni notevolmente diverse, secondo la Corte d’Appello. Se anche piccole sovrapposizioni con i servizi fisioterapici del locatario fossero state incluse nella protezione dalla concorrenza, avrebbero dovuto essere specificamente nominate, se possibile.
Non è evidente una rilevante difficoltà nell’uso dei locali affittati, quindi il locatore ha diritto al pagamento completo del canone di locazione, ha deciso la Corte d’Appello.
Redazione legale di contratti sicuri
La clausola di concorrenza avrebbe dovuto essere molto più dettagliata se avesse dovuto prevenire anche l’insediamento di una naturopata o di altre cliniche.
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