Decisioni dell’OLG Colonia sulle azioni di responsabilità da prospetto contro promotori di fondi immobiliari
Il Tribunale Superiore Regionale (OLG) di Colonia si è occupato nella sua decisione del 4 settembre 2012 (Az. 18 U 42/11 e altri) della questione della cosiddetta responsabilità da prospetto in relazione a fondi immobiliari chiusi. In concreto, 16 investitori volevano ottenere un risarcimento danni da diverse società emittenti, sostenendo di aver effettuato investimenti errati a causa di indicazioni fuorvianti o incomplete nei prospetti dei fondi. Le azioni sono state respinte dall’OLG. Di seguito viene esaminata la decisione, la sua motivazione e il suo significato per gli investitori di capitale, nonché inserita in un contesto giuridico.
Contesto: Responsabilità da prospetto e fondi immobiliari
Basi della responsabilità – Obblighi di prospetto e informazione
Nella collocazione di fondi immobiliari chiusi, gli iniziatori e i soci fondatori sono soggetti a numerosi obblighi di redazione del prospetto. Un prospetto di vendita deve rivelare tutte le circostanze che possono essere essenziali per la decisione d’investimento di un potenziale investitore. Se vengono taciuti o rappresentati in modo errato fatti essenziali, può sorgere per l’investitore un diritto al risarcimento danni per la cosiddetta responsabilità da prospetto. È decisivo se il prospetto offre un quadro corretto, completo e non distorto della situazione economica e giuridica del fondo.
Significato dei fondi chiusi e rischi per gli investitori
I fondi immobiliari chiusi sono spesso caratterizzati da vincoli a lungo termine e rischi strutturalmente elevati – ad esempio per quanto riguarda la redditività degli immobili o la possibilità di locazione. Le informazioni disponibili prima della sottoscrizione giocano quindi un ruolo centrale per la tutela degli investitori nell’ambito del diritto dei mercati finanziari. I tribunali sono stati più volte chiamati a chiarire se e in che misura i prospetti debbano rendere trasparenti rischi potenziali e incertezze economiche.
La decisione dell’OLG Colonia
Domande degli investitori attori
Gli investitori attori hanno sostenuto che il prospetto utilizzato conteneva numerose carenze e occultava aspetti centrali, come basi di previsione o rischi di mercato. Hanno pertanto richiesto lo scioglimento della loro partecipazione e il risarcimento delle presunte perdite patrimoniali. Secondo la loro tesi, la responsabilità degli iniziatori riguardava in particolare il § 13 VerkProspG (vecchia legge sui prospetti di vendita) e il principio della responsabilità da prospetto in senso stretto.
Motivazione sostanziale del tribunale
L’OLG Colonia ha respinto le azioni dopo un’attenta valutazione del prospetto e delle carenze denunciate. Nella sua motivazione, tra l’altro, il Tribunale ha affermato:
- Trasparenza e presentazione dei rischi: Il prospetto avrebbe illustrato correttamente, comprensibilmente e con sufficiente chiarezza le basi essenziali dell’investimento, in particolare modalità di funzionamento, opportunità e rischi. Il Tribunale non ha riscontrato una presentazione errata o insufficiente di fatti rilevanti.
- Nesso causale delle informazioni del prospetto: Inoltre, non sussiste un diritto se una eventuale carenza del prospetto non è stata determinante per la decisione di investimento del singolo attore. Gli attori non avrebbero dimostrato sufficientemente che, ove fossero stati informati correttamente, avrebbero rinunciato all’investimento.
- Destinatari della responsabilità: L’OLG ha inoltre chiarito che la responsabilità da prospetto riguarda in linea di principio solo gli iniziatori e i soci fondatori, e non qualsiasi altro terzo, salvo che questi ultimi non siano indicati come responsabili del prospetto.
Rilevanza della decisione
La decisione chiarisce i presupposti della responsabilità da prospetto nei fondi immobiliari chiusi. Sottolinea che i soli sviluppi negativi dell’investimento o i problemi economici sopravvenuti non permettono di dedurre una presentazione prospettuale difforme. Inoltre, la sentenza sottolinea i requisiti circa la dimostrazione del nesso causale tra eventuali errori di prospetto e la decisione personale d’investimento.
Va tenuto presente che la sentenza si riferisce esclusivamente al caso concreto oggetto di esame e non può essere applicata indistintamente a tutte le partecipazioni in fondi. Nel campo della responsabilità da prospetto, la valutazione resta sempre dipendente dal singolo caso.
Conseguenze in diritto del mercato dei capitali e margini di azione
Impatto per investitori e iniziatori
La decisione dell’OLG Colonia ha grande importanza per entrambe le parti, sia per gli investitori che per gli iniziatori di fondi immobiliari: evidenzia i severi oneri di allegazione e prova nei processi di responsabilità da prospetto e sottolinea l’importanza di una lettura attenta e focalizzata sui rischi dei prospetti di emissione. Per gli iniziatori conferma il valore di prospetti redatti in modo accurato e completo.
Linee di sviluppo nella giurisprudenza
La sentenza si inserisce in una linea giurisprudenziale degli Altiorganismi giudiziari che resta rigorosa quanto ai presupposti di responsabilità. Soprattutto nel contesto degli investimenti in fondi chiusi, dal punto di vista giuridico è imprescindibile un confronto rigoroso tra il contenuto del prospetto e la reale situazione economica.
Prospettive future e assistenza legale
La responsabilità da prospetto rimane, nella giurisprudenza e nella prassi, un ambito complesso che richiede un’analisi approfondita di ogni singolo caso – sia riguardo al contenuto dei prospetti, alla loro interpretazione o ai potenziali destinatari della responsabilità. Questioni aperte o giuridiche inerenti ai fondi immobiliari chiusi e ai diritti al risarcimento per responsabilità da prospetto dovrebbero sempre essere valutate tenendo conto della giurisprudenza attuale e delle circostanze individuali del caso.
Se in relazione a fondi immobiliari chiusi, responsabilità da prospetto o questioni generali di diritto dei mercati finanziari dovessero sorgere domande, gli interessati possono rivolgersi al Rechtsanwalt di MTR Legal Rechtsanwälte. Operiamo a livello nazionale e internazionale in tutti i settori del diritto commerciale e assistiamo i clienti nelle questioni complesse relative a diritto dei mercati finanziari, societario e bancario.
Fonte: OLG Colonia, sentenze del 04.09.2012; pubblicato su urteile.news (https://urteile.news/OLG-Koeln18-U-421118-U-471118-U-4811-uaProspekthaftungsklage-OLG-Koeln-weist-Klagen-von-16-Immobilienfonds-Anlegern-zurueck~N14095).
