Nel caso di recesso immediato dalla locazione commerciale a causa di difetti, è necessario un avviso preventivo. Questo è stato confermato dal Tribunale Superiore Regionale di Brandeburgo (Az.: 3 U 82/19).
I contratti di locazione commerciale a tempo indeterminato possono essere disdetti ordinatamente. Se le parti non hanno stabilito contrattualmente il termine di preavviso, si applica il termine di preavviso legale di sei mesi secondo § 580a BGB. In determinate circostanze, un contratto di locazione commerciale può anche essere disdetto straordinariamente. Un motivo importante per la disdetta straordinaria da parte dell’inquilino può essere, ad esempio, la ricorrenza di difetti nell’oggetto della locazione. Nella maggior parte dei casi, tuttavia, è necessario un avviso preventivo affinché la disdetta straordinaria sia valida, spiega lo studio legale MTR Rechtsanwälte.
Ciò è dimostrato anche da una sentenza del Tribunale Superiore Regionale di Brandeburgo del 7 luglio 2020 (Az.: 3 U 82/19). In questo caso, l’inquilina aveva terminato il contratto di locazione commerciale in modo straordinario e immediato a causa della ricorrenza di difetti nell’oggetto locato. Nei locali si erano verificati sette ingressi d’acqua in circa dodici anni. I locatori avevano reagito ogni volta al danno con riparazioni e operazioni di pulizia.
Poiché il difetto apparentemente non poteva essere eliminato, l’inquilina ha risposto al successivo allagamento con la risoluzione immediata del contratto di locazione. Ha evitato di fare un avviso preventivo.
I locatori non riconobbero la disdetta immediata e citarono in giudizio per il pagamento del canone di locazione arretrato. Con successo. Come già il Tribunale Distrettuale di Cottbus, anche il Tribunale Superiore Regionale di Brandeburgo, nel procedimento d’appello, ha deciso che la disdetta immediata fosse invalida, poiché mancava un avviso preventivo.
Anche se i danni causati dall’acqua si erano verificati più frequentemente, l’avviso non era superfluo. Non si poteva presumere che non avrebbe avuto successo, secondo il Tribunale Superiore Regionale. Poiché i locatori avevano reagito ogni volta a una segnalazione di danno con riparazioni. Pertanto, non avevano rifiutato definitivamente la riparazione dei difetti, ha continuato il tribunale. Inoltre, l’entità e l’impatto degli eventi dannosi non erano stati così significativi da rendere irragionevole per l’inquilina attendere ulteriormente – almeno brevemente – dopo la fissazione di un termine.
In caso di domande sul diritto di locazione commerciale, avvocati esperti possono fornire consulenza.
