Sentenza del Bundesfinanzhof sull’esenzione fiscale per utilizzo proprio, Az.: IX R 14/22
Se tra l’acquisto e la vendita di un immobile intercorrono meno di dieci anni, il guadagno dalla vendita è soggetto a tassazione. Un’eccezione è rappresentata dall’uso personale. In questo caso, l’esenzione fiscale è possibile in caso di vendita entro il periodo di speculazione dei dieci anni. Tuttavia, la vendita di una porzione di giardino separata prima della scadenza del periodo di speculazione non è esente da tasse. Questo è quanto deciso dal Bundesfinanzhof con sentenza del 26 settembre 2023 (Az.: IX R 14/22).
Se un immobile viene acquistato e rivenduto entro dieci anni, si ha un cosiddetto affare di vendita privata. Il guadagno derivante da tale affare di vendita è generalmente soggetto a imposte e rientra nell’imposta sul reddito. Un’eccezione alla tassazione può esserci solo nel caso di utilizzo personale dell’immobile da parte del contribuente, afferma lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che fornisce consulenza tra l’altro in materia fiscale.
Nessuna esenzione fiscale per porzioni di giardino separate
Un’eccezione di questo tipo non si applica, tuttavia, se un appezzamento di giardino viene separato e venduto. Questo è stato chiarito dal Bundesfinanzhof (BFH) con la sua decisione del 26 settembre 2023.
Nel caso in esame, i contribuenti avevano acquistato un terreno con un vecchio edificio rurale nel 2014. I contribuenti vivevano nell’edificio. Era incluso un terreno di circa 4.000 metri quadrati. Questo veniva utilizzato dai contribuenti come giardino. In seguito, hanno separato una striscia di circa 1.000 mq dal giardino e l’hanno venduta nel 2019.
I contribuenti non hanno fornito informazioni sulla vendita del terreno parziale nella loro dichiarazione dei redditi. Tuttavia, l’ufficio delle imposte competente ha registrato il ricavato della vendita nell’avviso fiscale del 2021 e lo ha tassato secondo la legge sull’imposta sul reddito.
BFH respinge il ricorso
I contribuenti si sono opposti. La vendita del terreno parziale non costituirebbe un affare di vendita privata, comunque il guadagno dalla vendita non sarebbe soggetto a imposte a causa dell’uso a fini abitativi.
Tuttavia, il ricorso è stato respinto in ultima istanza dal Bundesfinanzhof. I giudici fiscali di Monaco hanno deciso che dal ricavato della vendita del terreno sono derivate ai ricorrenti altre entrate da un affare di vendita privata che devono essere tassate.
Se tra l’acquisto e la vendita dell’immobile sono trascorsi meno di dieci anni, si generano altre entrate da un affare di vendita privata. Secondo il § 23 della legge sull’imposta sul reddito (EStG), le variazioni di valore realizzate entro il periodo di vendita di dieci anni di un determinato bene economico nel patrimonio privato del contribuente devono essere sottoposte all’imposta sul reddito. In questo contesto, l’identità economica parziale è sufficiente, ha affermato il BFH.
Altre entrate da affari di vendita privati
L’identità economica parziale si applica quando un bene economico viene acquistato ma solo in parte rivenduto. L’identità economica di un bene economico suddiviso rimane in parte intatta se la suddivisione può essere effettuata senza interventi tecnici costosi e se la commerciabilità del bene economico fino ad allora rimane parzialmente intatta. Questo è il caso, ad esempio, della suddivisione di terreni, ha osservato il BFH.
Pertanto, l’ufficio delle imposte e il tribunale tributario della Bassa Sassonia hanno correttamente considerato come altre entrate derivate da un affare di vendita privato nel caso in questione. Infatti, per quanto riguarda il terreno parziale venduto non edificato, non si tratta di un bene economico qualitativamente diverso. Anche se i terreni dopo la vendita hanno dimensioni diverse, non differiscono altrimenti in termini di tipo, funzione e valore reciproco, ha dichiarato il BFH.
Uso a scopi abitativi solo per terreni edificati
Il guadagno dalla vendita non può essere esente da tassazione a causa dell’uso personale a fini abitativi, hanno ulteriormente affermato i giudici di Monaco. Le esenzioni dalla tassazione sono possibili solo se l’immobile è stato utilizzato esclusivamente a fini abitativi tra l’acquisto e la vendita o se è stato utilizzato a fini abitativi nell’anno della vendita e nei due anni precedenti. Questo presuppone che il bene economico venga abitato dallo stesso contribuente in modo permanente. Tuttavia, questo non è il caso di un terreno non edificato. Pertanto, un’esenzione fiscale è possibile solo per il terreno con l’edificio abitativo, ma non per il terreno parziale non edificato. Lo stesso vale se un terreno parziale precedentemente utilizzato come giardino viene separato e venduto, ha deciso il BFH.
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