Sentenza del BFH sulla vendita esentasse di immobili nell’eredità
Nella vendita di un’immobile appartenente a un’eredità può essere applicabile l’esenzione fiscale. Questo è quanto ha deciso il Bundesfinanzhof (BFH) con la sentenza del 26 settembre 2023, modificando la sua precedente giurisprudenza (Az. IX R 13/22). Ciò vale almeno quando le quote di una comunione ereditaria sono state precedentemente acquistate.
Secondo l’articolo 23 comma 1 frase 1 della legge sull’imposta sul reddito (EStG), si configura una cessione privata se tra l’acquisto e la vendita di un terreno non trascorrono più di dieci anni. In tal caso, si configura una cessione privata e sul guadagno della vendita dell’immobile deve essere pagata l’imposta sul reddito, spiega lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che offre consulenza, tra l’altro, in diritto fiscale.
BFH: Nessuna cessione privata nella vendita di un terreno dall’eredità
In deroga alla sua precedente giurisprudenza, il BFH ha deciso diversamente nel caso in questione, anche se l’erede aveva venduto un immobile dall’eredità circa tre anni dopo il decesso. Nonostante ciò, non si applica l’imposta sul reddito derivante da cessione privata, ha affermato il BFH. Infatti, la condizione è che il patrimonio venduto fosse stato precedentemente acquistato.
Nel caso specifico, la deceduta era mancata nel 2015. Tra i suoi eredi erano il coniuge, il successivo attore, con una quota ereditaria del 52%, e i suoi due figli, ciascuno con il 24%. Nell’eredità era incluso anche un terreno. Dopo la morte della donna, il marito e i suoi due figli sono stati registrati come comproprietari del terreno nel registro fondiario.
Con un atto notarile, i figli della deceduta hanno trasferito la loro quota ereditaria ad un terzo nel aprile 2017. Quest’ultimo ha poi trasferito le quote poco dopo esercitando il diritto legale di prelazione con un atto notarile al marito della deceduta. Contemporaneamente, la comunione ereditaria è stata sciolta. Nel febbraio 2018, l’uomo ha infine venduto la proprietà immobiliare dall’eredità.
L’ufficio delle imposte richiede l’imposta sul reddito
L’ufficio delle imposte competente riteneva che la vendita fosse una cessione privata entro il termine speculativo di dieci anni e ha stabilito l’imposta sul reddito di conseguenza. Ha argomentato che l’acquisto delle quote ereditarie da un terzo rappresentava un acquisto oneroso parziale della proprietà per il 48%. Poiché tra l’acquisto delle quote e la vendita del terreno sono trascorsi meno di dieci anni, il guadagno derivante dalla vendita deve essere tassato.
Il ricorso dell’uomo contro l’avviso fiscale è stato respinto senza successo dal tribunale fiscale. Tuttavia, il BFH ha annullato la sentenza nel procedimento di revisione e ha accolto il ricorso. Il tribunale fiscale aveva erroneamente considerato il guadagno come tassabile a seguito di una cessione privata.
Il BFH accoglie il ricorso
A motivazione, il BFH ha affermato che l’acquisto oneroso di una quota di una comunione ereditaria non è equiparabile all’acquisto di un immobile. Infatti, una partecipazione in comunione non è un terreno e non può essere equiparata.
Non vi è quindi identità tra il bene acquistato e quello venduto, hanno chiarito ulteriormente i giudici a Monaco. Infatti, il ricorrente aveva acquistato le quote ereditarie dei figli della deceduta. Tuttavia, ha venduto invece il terreno appartenente all’eredità della deceduta. Pertanto, non sussistono i presupposti per una cessione privata, ha chiarito il BFH. Con questa decisione, il BFH ha modificato la sua precedente giurisprudenza e ha contestato l’opinione dell’amministrazione fiscale.
Il BFH ha portato chiarezza con la sua decisione. Le comunioni ereditarie possono beneficiare della sentenza e realizzare la vendita di immobili nell’eredità senza l’imposta sul reddito. Tuttavia, è necessario che vi siano sufficienti mezzi finanziari per acquisire le quote ereditarie e che gli eredi siano d’accordo sul comportamento da tenere. Tuttavia, nelle comunioni ereditarie vi sono spesso controversie sulla gestione degli immobili nell’eredità, che alla fine portano a svantaggi fiscali. Questo dovrebbe essere evitato.
MTR Legal Rechtsanwälte offre una consulenza completa nel diritto fiscale e nel contenzioso fiscale con le autorità fiscali .
La invitiamo a prendere contatto con noi!
