Nessuna prescrizione dell’obbligo di manutenzione del titolare del diritto di superficie: giurisprudenza attuale e sue implicazioni
La questione della prescrizione del diritto alla manutenzione di un immobile da parte del titolare del diritto di superficie ha acquisito una nuova dimensione con una recente sentenza (BGH, sentenza del 31.01.2025 – V ZR 21/24). La sentenza della Corte Federale di Giustizia tratta un tema che non solo assume grande importanza nella pratica dei grandi portafogli immobiliari, ma anche in relazione ai diritti d’uso a lungo termine. Allo stesso tempo, la sentenza rafforza la posizione del proprietario del terreno all’interno del rapporto di diritto di superficie.
Fondamenti del diritto di superficie e obbligo di manutenzione
Il diritto di superficie conferisce al titolare il diritto reale di costruire o mantenere un’opera sulla superficie o sotto la superficie di un terreno altrui. Questo diritto è solitamente regolato da accordi contrattuali. Un elemento centrale della regolamentazione è l’obbligo del titolare del diritto di superficie di mantenere il terreno ed i fabbricati costruiti su di esso in buono stato durante la durata del diritto di superficie e di gestirli correttamente. Lo scopo di questo obbligo è prevenire che il valore del terreno e della costruzione diminuisca a causa della mancanza di manutenzione durante la durata del diritto di superficie. Tuttavia, nella pratica si pone spesso la questione di in che misura il proprietario del terreno possa far valere una violazione di questi obblighi di manutenzione e come possa agire efficacemente contro una negligenza.
Prescrizione dei diritti di manutenzione: situazione iniziale e problemi
Al centro del caso deciso c’era la questione se e quando i diritti del proprietario del terreno nei confronti del titolare del diritto di superficie per la realizzazione dello stato contrattuale – ovvero per la manutenzione edilizia e l’eliminazione dei difetti – siano soggetti a prescrizione. Mentre i diritti contrattuali derivanti dal diritto delle obbligazioni sono generalmente soggetti a prescrizione, nei rapporti di obbligazioni continue e in particolare nel diritto di superficie devono essere considerate le peculiarità del singolo rapporto giuridico e della durata d’uso garantita. I rapporti di diritto di superficie sono tipicamente pianificati per decenni, così che la conservazione del valore è nell’interesse sia del titolare del diritto di superficie che del proprietario del terreno.
La decisione della Corte Federale di Giustizia
La Corte Federale di Giustizia ha chiarito nella sentenza del 31 gennaio 2025 che i diritti del proprietario del terreno all’adempimento degli obblighi di manutenzione da un contratto di diritto di superficie non prescrivono durante la durata del diritto di superficie. Il tribunale ha sottolineato che l’obbligo di manutenzione è un impegno continuo, la cui violazione consiste non in un’unica azione, ma in uno stato continuo di violazione dell’obbligo. La prescrizione in tali rapporti continuativi porterebbe, dopo la scadenza del termine di prescrizione per singole violazioni dell’obbligo, all’impossibilità di richiedere il ripristino dello stato originale – con la conseguenza che gravi danni al fabbricato o al terreno potrebbero persistere nel tempo.
La ragione e lo scopo dell’obbligo di manutenzione – la conservazione del valore del terreno e di eventuali opere per il proprietario dopo la scadenza del diritto di superficie – verrebbero vanificati da una prescrizione. Pertanto, la prescrizione delle pretese di ripristino dello stato conforme inizia solo con la fine del diritto di superficie. Fino ad allora, il proprietario del terreno mantiene il diritto di chiedere al titolare del diritto di superficie un’adeguata manutenzione.
Inquadramento giuridico e rilevanza pratica
Meccanismo di protezione per il proprietario del terreno
La decisione rafforza in modo duraturo gli interessi del proprietario del terreno. Garantisce che il proprietario possa contare di ricevere il terreno e le opere nel loro stato concordato e mantenuto fino alla scadenza dell’accordo del diritto di superficie. Ciò è particolarmente rilevante quando il dovere di riconsegna concordato contrattualmente diviene attuale alla scadenza del periodo – una possibile distruzione o diminuzione di valore a causa di mancata manutenzione comporterebbe altrimenti svantaggi irreversibili per il proprietario.
Impatto sulla stesura dei contratti e sulle controversie
Per la redazione dei contratti di diritto di superficie e la gestione dei relativi diritti diventa necessario regolamentare con precisione gli obblighi di manutenzione e monitorarne il rispetto in modo continuo. Nei potenziali casi di controversia, la posizione del proprietario del terreno è rafforzata nella misura in cui, nel caso di violazioni degli obblighi accertate, può insistere sulla loro eliminazione anche dopo lungo tempo. Allo stesso tempo, si sottolinea che la cura e il controllo continuo sono nell’interesse del titolare del diritto di superficie, per evitare eventuali futuri punti di contesa.
Assenza di decadenza del diritto in presenza di conoscenza e tolleranza
È importante notare, inoltre, che anche una lunga tolleranza delle violazioni degli obblighi non porta necessariamente a una decadenza del diritto. Solo in circostanze specifiche, soprattutto quando il proprietario del terreno rinuncia al suo diritto o si comporta in modo contraddittorio, può verificarsi una decadenza. In generale, il diritto alla manutenzione rimane fino alla fine del diritto di superficie.
Implicazioni per l’economia immobiliare, investitori e istituzioni
La decisione del BGH ha una rilevanza significativa per investitori immobiliari, società di edilizia abitativa, fondazioni e altre istituzioni che concedono o acquisiscono terreni tramite il diritto di superficie. Gli interessi di sicurezza a lungo termine diventano più evidenti, il che può influenzare sia la stesura dei contratti che la gestione del rischio. Anche per i potenziali successori giuridici – ad esempio in caso di trasferimento del diritto di superficie – questa giurisprudenza è di importanza non trascurabile, poiché chiarisce gli obblighi di prova e monitoraggio e crea condizioni quadro affidabili.
Conclusione
Con la sua decisione, la Corte Federale di Giustizia pone un importante accento nell’ambito del diritto di superficie, proteggendo durabilmente gli obblighi di conservazione del valore del titolare del diritto di superficie e assicurando a lungo termine i diritti del proprietario del terreno. Il chiarimento relativo alla mancanza di prescrizione durante la durata contrattuale fornisce sicurezza a tutte le parti coinvolte e garantisce una tutela equilibrata degli interessi nella gestione delle relazioni di diritto di superficie.
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