Pas de prescription de l’obligation de maintenance du titulaire d’un droit de superficie : Jurisprudence actuelle et ses répercussions
La question de la prescription de la réclamation relative à la maintenance d’un bien par le titulaire d’un droit de superficie a pris une nouvelle tournure avec une décision récente (BGH, jugement du 31.01.2025 – V ZR 21/24). La décision de la Cour fédérale de justice traite d’un sujet qui revêt une importance considérable non seulement dans la pratique des grands portefeuilles immobiliers, mais aussi en ce qui concerne les droits d’utilisation à long terme. Parallèlement, le jugement renforce la position du propriétaire foncier dans le cadre des relations de droit de superficie.
Fondements du droit de superficie et obligation de maintenance
Le droit de superficie confère au titulaire le droit réel d’ériger ou d’entretenir une construction sur ou sous la surface du terrain d’autrui. Ce droit est généralement aménagé par des accords contractuels. Un contenu central de la réglementation est l’obligation du titulaire du droit de superficie de maintenir et de gérer correctement le terrain et les constructions érigées pendant la durée du droit de superficie. Le but de cette obligation est d’empêcher que le terrain et la construction ne perdent de leur valeur pendant la durée du droit de superficie par manque d’entretien. Néanmoins, dans la pratique, la question se pose souvent de savoir dans quelle mesure le propriétaire foncier peut faire valoir une violation de ces obligations de maintenance et comment il peut faire face à une négligence avec succès.
Prescription des réclamations de maintenance : Situation initiale et problématique
Au centre du cas décidé se posait la question de savoir si et quand les réclamations du propriétaire du terrain contre le titulaire du droit de superficie pour rétablir l’état contractuel – notamment la maintenance structurelle et l’élimination des défaillances – sont soumises à la prescription. Alors que les réclamations contractuelles relevant du droit des obligations sont généralement soumises à prescription, les particularités du rapport juridique en cours et la durée d’utilisation garantie doivent être prises en compte dans le cas des droits de superficie. Les relations de droit de superficie sont généralement prévues pour plusieurs décennies, de sorte que le maintien de la valeur est dans l’intérêt à la fois du titulaire du droit de superficie et du propriétaire foncier.
La décision de la Cour fédérale de justice
Dans son jugement du 31 janvier 2025, la Cour fédérale a précisé que les réclamations du propriétaire foncier relatives à l’exécution des obligations de maintenance issues d’un contrat de droit de superficie ne se prescrivent pas pendant la durée du droit de superficie. La cour a souligné qu’il s’agit d’une obligation continue dont la violation ne se manifeste pas par un état clouté unique mais persiste dans un état d’infraction continue. Une prescription pourrait entraîner, dans de telles conditions continues, l’impossibilité de réclamer l’état d’origine après l’expiration du délai de prescription pour des violations individuelles – avec, pour conséquence, que des dommages graves subsistent de manière permanente sur la construction ou le terrain.
Le sens et l’objectif de l’obligation de maintenance – la préservation de la valeur du terrain et des éventuelles constructions pour le propriétaire après l’expiration du droit de superficie – seraient sapés par la prescription. Ainsi, la prescription des réclamations pour la remise dans l’état conforme commence seulement à la fin du droit de superficie. Jusque-là, le propriétaire foncier conserve son droit d’exiger du titulaire du droit de superficie une maintenance appropriée.
Interprétation juridique et signification pour la pratique
Mécanisme de protection pour le propriétaire
La décision renforce durablement les intérêts du propriétaire foncier. Elle garantit que le propriétaire peut compter sur la restitution du terrain et de la construction dans l’état convenu et préservé en valeur jusqu’à l’expiration du contrat de droit de superficie. Ceci est particulièrement pertinent lorsque l’obligation de restitution contractuelle devient impérative à l’échéance – une destruction ou une perte de valeur éventuelle due à l’absence de maintenance aurait sinon des conséquences irréversibles pour le propriétaire.
Impacts sur la rédaction des contrats et les litiges
Pour la rédaction des contrats de droit de superficie et la gestion des droits y afférents, il est nécessaire de réglementer précisément les obligations de maintenance et de surveiller continuellement leur respect. Dans les litiges potentiels, la position du propriétaire foncier est renforcée dans la mesure où il peut exiger, même après une longue période, la cessation des infractions constatées. Il est également souligné que le soin et le contrôle continus sont aussi dans l’intérêt du titulaire du droit de superficie, pour éviter d’éventuels différends futurs.
Pas de déchéance du droit en cas de connaissance et de tolérance
Il convient de noter, en complément, que même une tolérance prolongée des violations d’obligations ne conduit pas nécessairement à une déchéance du droit. Seules des conditions strictes, notamment si le propriétaire foncier renonce à son droit ou se comporte de manière contradictoire, peuvent entraîner une déchéance. En règle générale, le droit à la maintenance demeure jusqu’à la fin du droit de superficie.
Répercussions sur le secteur immobilier, les investisseurs et les institutions
La décision de la Cour fédérale a une importance considérable pour les investisseurs immobiliers, les sociétés de logement, les fondations et d’autres institutions qui accordent ou acquièrent des parcelles par le biais du droit de superficie. Les intérêts de sécurité à long terme prennent davantage d’importance, ce qui peut avoir des répercussions à la fois sur la rédaction des contrats et la gestion des risques. Pour les successeurs potentiels – par exemple lors d’un transfert du droit de superficie – cette jurisprudence est d’une importance non négligeable, car elle éclaire les obligations de preuve et de surveillance et établit un cadre fiable.
Conclusion
Avec sa décision, la Cour fédérale met un accent important dans le domaine du droit de superficie, en protégeant durablement les obligations de préservation de la valeur du titulaire du droit de superficie et en garantissant à long terme les droits du propriétaire foncier. La clarification concernant l’absence de prescription pendant la durée du contrat apporte sécurité à toutes les parties concernées et assure un équilibre des intérêts dans l’administration des relations de droit de superficie.
Pour toute question concernant la rédaction, le contrôle et l’exécution des obligations de maintenance dans le cadre du droit de superficie, les avocats de MTR Legal se tiennent à votre disposition en tant que partenaire fiable avec une vaste expérience en droit immobilier et contractuel.
