Panoramica sulla decisione del LG Hanau sul diritto di recesso facilitato ai sensi del § 573a BGB
Il tribunale distrettuale di Hanau si è occupato, con sentenza del 25 ottobre 2023 (R.G. n. 2 S 107/22, non definitiva), della questione se il proprietario di un appartamento utilizzato solo a settimane possa avvalersi del diritto di recesso facilitato ai sensi del § 573a BGB. In particolare, il tribunale doveva chiarire se la finalità per cui l’inquilino utilizza l’appartamento influisca sull’applicabilità del privilegio legale di recesso. La seguente analisi tratta i contenuti essenziali della decisione e illumina il contesto della giurisprudenza.
Principi fondamentali del diritto di recesso nei rapporti di locazione abitativa
Il diritto di recesso senza giustificato motivo secondo il § 573a BGB
Secondo la normativa vigente, la risoluzione ordinaria di un contratto di locazione abitativa da parte del locatore è in linea di principio subordinata a un giustificato motivo – come l’esigenza di uso proprio o la valorizzazione economica – ai sensi del § 573 comma 1 frase 1 BGB. Il § 573a BGB stabilisce un’eccezione, aprendo la possibilità di risolvere il rapporto di locazione senza indicare un motivo particolare, purché il locatore viva nello stesso edificio e l’immobile non comprenda più di due unità abitative.
Motivazione del legislatore
Il motivo di questa norma speciale è principalmente la protezione del locatore privato rispetto all’esigenza di tutela dell’inquilino. Tale situazione si applica tipicamente a cosiddette case bifamiliari, dove il locatore e un solo altro nucleo familiare convivono nello stesso edificio. Il legislatore intendeva così tener conto del conflitto di interessi molto limitato tra le parti e considerare il legame sociale tra inquilino e locatore.
La sentenza del LG Hanau: considerazioni essenziali
Criteri rilevanti per l’applicazione del § 573a BGB
Nel caso in esame, il locatore abitava stabilmente una unità nell’edificio, mentre l’unità locata veniva utilizzata solo dal conduttore e dalla sua figlia in alcuni fine settimana. Tra un utilizzo e l’altro l’appartamento rimaneva vuoto. Il locatore ha richiesto, nella lettera di disdetta, l’applicazione della possibilità di recesso facilitato conformemente al § 573a comma 1 BGB.
Il tribunale distrettuale di Hanau però ha sottolineato che il requisito di “abitazione in edificio con non più di due appartamenti” ai sensi del § 573a BGB presuppone un utilizzo duraturo dell’unità locata come centro vitale dell’inquilino. Se, come nel caso di specie, si tratta soltanto di un uso occasionale o temporaneo – ad esempio come dimora per i fine settimana – ciò contrasta con l’applicabilità del § 573a BGB.
Distinzione rispetto ad altre forme di uso abitativo
Con questa interpretazione il tribunale adotta una lettura restrittiva del § 573a BGB. I giudici di merito seguono in tal senso una linea netta: la funzione di tutela sociale del diritto di locazione abitativa sancita nel § 573a BGB deve intervenire solo se l’inquilino utilizza i locali locati come centro vitale o quantomeno come abitazione stabile. Usi temporanei e limitati, quali residenza per fine settimana, abitazione secondaria o casa per vacanze, non soddisfano i requisiti rilevanti.
Il tribunale ha inoltre dedotto che con situazioni di utilizzo della locazione diverse (ad es. locazioni per scopi turistici, abitazioni per pendolari o abitazioni secondarie tipiche) si associano di norma interessi diversi rispetto a quelli della locazione abitativa classica con residenza permanente.
Importanza per le parti contrattuali nei rapporti di locazione abitativa
Conseguenze pratiche della decisione
I locatori sono significativamente limitati nella loro libertà di gestione degli immobili locati non appena l’inquilino abbia il suo centro vitale effettivo e duraturo nel bene locato. L’uso meramente temporaneo, invece, non apre l’accesso alla possibilità di recesso facilitato. Per i contratti caratterizzati tipicamente da un uso occasionale o stagionale, resta pertanto disponibile solo la risoluzione ordinaria con prova di un giustificato motivo.
Inquadramento nell’evoluzione giuridica
Con la sua decisione, il tribunale di Hanau segue probabilmente la posizione prevalente in dottrina e giurisprudenza. La distinzione in base alla reale finalità abitativa è coerente, poiché solo così è possibile preservare i meccanismi di protezione degli squilibri contrattuali – tutela dell’inquilino contro gli interessi del locatore. La giurisprudenza evidenzia costantemente che un utilizzo orientato al centro vitale effettivo dell’inquilino è il criterio decisivo per evitare abusi del diritto di recesso facilitato.
Prospettive e significato per la giurisprudenza futura
La decisione del tribunale distrettuale di Hanau concretizza la prassi giurisprudenziale e crea ulteriore chiarezza sull’applicabilità del § 573a BGB. In particolare per i locatori, la sentenza indica che i diritti eccezionalmente concessi di recesso devono essere interpretati come strumenti di tutela limitati nel diritto. Ai conduttori è garantito che la protezione ampia contro il recesso ingiustificato non possa essere elusa nemmeno in caso di utilizzo parziale dell’appartamento.
Anche nelle future configurazioni contrattuali riguardanti abitazioni che non servono esclusivamente come residenza principale permanente, il contesto dell’effettivo utilizzo sarà probabilmente determinante e potrà essere esteso ad altri casi. Alla luce di regolamenti talvolta divergenti e nuove forme abitative, un’analisi differenziata acquisisce ulteriore importanza.
Nota sulla situazione giuridica attuale
La sentenza del tribunale distrettuale di Hanau non è ancora definitiva; eventuali procedure di ricorso possono influenzarne l’esito. Pertanto, in vista di una definitiva chiarificazione della questione legale, si raccomanda attesa preliminare (aggiornamento: 27.10.2025, fonte: urteile.news).
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