Significato e portata della clausola “Dach und Fach” nei rapporti di locazione commerciale
La ripartizione degli obblighi di manutenzione e riparazione nei contratti di locazione commerciale è frequentemente motivo di complesse dispute tra locatore e conduttore. Una delle questioni centrali riguarda l’interpretazione delle cosiddette clausole “Dach und Fach”, che obbligano il conduttore ad assumersi specifici interventi di conservazione e riparazione. La recente sentenza del Tribunale superiore di giustizia di Francoforte sul Meno (OLG Frankfurt, sentenza del 18.09.2023 – 14 U 103/20) offre spunti per un esame approfondito della portata e dell’efficacia di tale regolamentazione, in particolare con riguardo ai danni all’intonaco interno negli immobili commerciali in locazione.
La sistematica degli obblighi di manutenzione nel diritto locatizio
L’origine dei rischi commerciali e la congruenza tra regolamentazione contrattuale e normativa dispositiva sono spesso oggetto di negoziazione nel diritto delle locazioni commerciali. In origine, ai sensi dell’art. 535 comma 1 frase 2 BGB, il locatore è obbligato a mantenere il bene locato in condizioni conformi al contratto. Tale obbligo legale può essere parzialmente trasferito al conduttore attraverso accordi negoziati individualmente, come ad esempio una clausola “Dach und Fach”, a condizione che tale clausola superi il controllo di contenuto.
Contenuto e formulazione della clausola “Dach und Fach”
La clausola “Dach und Fach” riguarda tipicamente l’obbligo del conduttore di assumersi la manutenzione e la riparazione soprattutto di tetto e facciata, nonché di altre parti centrali dell’edificio. La formulazione e la portata semantica di tale clausola determinano in modo decisivo quali specifiche poste di danno – ad esempio l’intonaco interno – siano comprese nel trasferimento degli obblighi o rimangano invece a carico del locatore.
La decisione dell’OLG Francoforte: danni all’intonaco interno come obbligo del conduttore
Nel caso deciso, l’OLG Francoforte ha dovuto valutare se il conduttore fosse tenuto a eliminare i danni all’intonaco interno dell’immobile locato. Le parti di un contratto di locazione commerciale avevano previsto nel contratto una clausola “Dach und Fach” e avevano contestato la sua portata in relazione a danni emersi all’intonaco.
Descrizione del caso
Il fatto pacifico è che durante il periodo di locazione si sono verificati ingenti danni all’intonaco interno dei locali locati. Il conduttore ha rifiutato di procedere alla loro eliminazione, sostenendo che tali danni ricadessero ancora nell’ambito di responsabilità del locatore.
Motivazioni della decisione e inquadramento giuridico
L’OLG Francoforte ha confermato l’obbligo del conduttore di provvedere alla riparazione dei danni. Secondo il tribunale, i danni all’intonaco interno che non derivano da vizi relativi alla parte strutturale “Dach und Fach”, come la struttura portante o la facciata esterna, devono essere riparati dal conduttore se la clausola contrattuale prevede un obbligo di manutenzione e riparazione “oltre tetto e struttura”. Nel caso in esame, il contratto di locazione aveva trasferito in modo esteso al conduttore gli obblighi di conservazione e riparazione. Pertanto, le opere sull’intonaco interno non rappresentano un’eccezione alla ripartizione contrattuale del rischio a favore del conduttore.
La decisione si fonda principalmente sul chiaro tenore letterale del contratto e sulla sistematica della distribuzione degli oneri di conservazione nel diritto delle locazioni commerciali, secondo cui uno spostamento contrattuale oltre il quadro legale è generalmente ammesso in presenza di una formulazione sufficientemente esplicita. Non è stata necessaria una ulteriore interpretazione secondo la volontà delle parti o una interpretazione integrativa del contratto.
Approcci contrastanti e questioni di delimitazione
La decisione evidenzia che un’assegnazione forfettaria degli oneri di manutenzione al conduttore, al di là della denominazione della clausola, può estendere considerevolmente la sua partecipazione alla conservazione e cura del bene locato. La dottrina giuridica distingue tuttavia ancora tra interventi finalizzati alla salvaguardia della struttura edilizia (tetto, struttura portante, componenti portanti, ecc.) e interventi sull’allestimento interno (intonaco, porte interne, tinteggiature). La classificazione dei danni e degli interventi manutentivi richiede sempre una valutazione caso per caso e un’analisi precisa delle disposizioni contrattuali rilevanti.
Conseguenze per la redazione e interpretazione dei contratti di locazione commerciale
La valutazione dell’OLG Francoforte mostra che la redazione dei contratti nel diritto delle locazioni commerciali richiede una formulazione accurata e differenziata della presa in carico degli obblighi di conservazione e riparazione. Clausole generiche o sintetiche possono comportare impegni estesi per il conduttore, soprattutto quando la loro portata viene definita concretamente solo in sede contenziosa. Per la prassi contrattuale si consiglia pertanto una disciplina chiara che specifichi natura, estensione, frequenza e limiti degli obblighi di manutenzione, riflettendo gli interessi di entrambe le parti.
In laufenden Verfahren und rechtlichen Auseinandersetzungen ist zwingend zu beachten, dass jeder Einzelfall unter Berücksichtigung des konkreten Vertragstextes sowie der tatsächlichen Gegebenheiten zu prüfen ist. Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist rechtskräftig und betrifft den dort entschiedenen Sachverhalt (vgl. OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 18.09.2023 – 14 U 103/20, abrufbar unter https://urteile.news/OLG-Frankfurt-am-Main_14-U-10320_Mieter-muss-wegen-Dach-und-Fach-Klausel-Innenputzschaeden-auf-eigene-Kosten-beseitigen~N35493).
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