Implicazioni rilevanti per la protezione dei dati nella pubblicazione di foto di interni nell’ambito di esposizioni immobiliari
Le controversie giudiziarie sulla protezione dei dati nella commercializzazione di immobili residenziali hanno acquisito un’importanza crescente negli ultimi anni. In particolare, la sentenza del Tribunale di Frankenthal (Az.: 3 O 30/23, pubblicata il 02.08.2024) pone l’accento su una gestione attenta delle rappresentazioni fotografiche degli interni degli immobili. La decisione introduce nuovi standard per tutti i soggetti coinvolti nel processo di transazione – dai venditori privati agli intermediari professionali, fino alle piattaforme di marketing.
Bilanciamento tra interessi di commercializzazione e diritti alla protezione dei dati
La pubblicazione di fotografie di interni nel contesto del GDPR
Le foto degli interni di un appartamento o di una casa permettono regolarmente di ricavare informazioni sulle condizioni di vita individuali delle persone attualmente residenti. La pubblicazione di tali fotografie in esposizioni online o su portali immobiliari implica quindi il trattamento di dati personali ai sensi del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (GDPR), laddove sia possibile identificare o collegare tali immagini ai residenti. Questo può derivare già dalla presenza di oggetti personali, arredamento, opere d’arte o elementi di design individuale. Il Tribunale di Frankenthal ha chiarito che, in assenza di un esplicito consenso delle persone aventi diritto, la pubblicazione di tali immagini non è consentita.
Quadro giuridico: consenso, bilanciamento degli interessi e obblighi informativi
In questo contesto, riveste particolare importanza l’ottenimento valido del consenso ai sensi dell’art. 6 par. 1 frase 1 lett. a GDPR. In alternativa, la pubblicazione può essere basata su un bilanciamento degli interessi (art. 6 par. 1 lett. f GDPR), purché siano dimostrati interessi legittimi prevalenti della parte pubblicante — il che, tuttavia, in presenza di immagini sensibili degli interni, rappresenta generalmente una soglia elevata. Gli operatori devono inoltre garantire agli interessati una trasparenza e obblighi informativi ampi ex art. 13 GDPR; ciò riguarda l’indicazione delle finalità del trattamento dei dati, le relative basi giuridiche e la durata di conservazione.
Rischi di responsabilità civile e in materia di protezione dei dati
Pretese di inibitoria, eliminazione e risarcimento danni
La pubblicazione non autorizzata di foto di interni può comportare rilevanti conseguenze civili. In particolare, i residenti coinvolti possono avanzare pretese di inibitoria e rimozione. In ambito GDPR, sussiste inoltre il diritto al risarcimento del danno non patrimoniale (art. 82 GDPR), che va oltre il mero indennizzo materiale. Gli operatori immobiliari farebbero quindi bene a verificare preventivamente la legittimità di tali pubblicazioni online e, ove possibile, ad acquisire apposite dichiarazioni di consenso.
Impatto sul rapporto contrattuale e responsabilità dell’agente immobiliare
Qualora società di intermediazione pubblichino immagini di interni senza un fondamento legale certo, possono sorgere anche conseguenze in termini di responsabilità civile nel rapporto contrattuale con il committente o con terzi. Una pubblicazione contraria ai principi sulla protezione dei dati può costituire una violazione degli obblighi, con conseguenti richieste di risarcimento. È fondamentale prendere in considerazione questi aspetti sia nella predisposizione contrattuale che durante l’intero processo di intermediazione.
Sensibilizzazione pratica e rischi nell’utilizzo di piattaforme
Rilevanza per venditori, intermediari e piattaforme terze
I venditori di immobili si trovano spesso in bilico tra la necessità di una strategia di commercializzazione quanto più accattivante possibile e i limiti legali imposti dalle normative sulla protezione dei dati. Anche per terzi, in particolare portali immobiliari e gestori di esposizioni, sussiste il rischio di una corresponsabilità ai sensi dell’art. 26 e segg. GDPR. L’incarico o l’utilizzo di fornitori esterni non esime i soggetti coinvolti dall’obbligo di verifica autonoma circa la conformità alla normativa sulla protezione dei dati dei contenuti dell’esposizione.
Rilevanza per la trasparenza e la costruzione della fiducia
Il rigoroso rispetto delle disposizioni in materia di protezione dei dati rappresenta, non da ultimo, una questione di reputazione aziendale e di costruzione della fiducia sul mercato. Le violazioni possono portare a gravi danni reputazionali e a misure regolatorie, comprese sanzioni pecuniarie da parte delle autorità di controllo. La trasparenza circa l’utilizzo delle foto e le basi giuridiche sottostanti rimane pertanto un requisito fondamentale nel marketing immobiliare.
Rilevanza pratica e prospettive
L’attuale decisione del Tribunale di Frankenthal evidenzia: con il crescente utilizzo di strumenti digitali di commercializzazione e la maggiore visibilità di informazioni abitative sensibili, aumentano le esigenze per una gestione giuridicamente sicura delle rappresentazioni fotografiche degli interni. La tutela della privacy rimane la massima priorità, rispetto alla quale eventuali esigenze di mercato passano in secondo piano.
Sono attese ulteriori decisioni giudiziarie sul rapporto tra protezione dei dati e commercializzazione immobiliare, poiché la materia lascia ancora aperte numerose questioni specifiche e le situazioni pratiche sono molteplici.
Indicazione delle fonti: la presente trattazione si basa, tra l’altro, sulla decisione del LG Frankenthal, Az. 3 O 30/23, pubblicata su urteile.news [consultato il 2 agosto 2024]. Le esposizioni forniscono unicamente una prima panoramica delle tematiche giuridiche e non hanno pretesa di esaustività.
Considerata la complessità e la dinamicità delle tematiche giuridiche relative alla protezione dei dati in connessione alla cessione di immobili, i Rechtsanwalt di MTR Legal sono a disposizione, a livello nazionale e internazionale, per affrontare in modo competente eventuali quesiti o incertezze giuridiche nell’ambito di un confronto strutturato.
