Sentenza del BFH del 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Se un immobile viene venduto entro il periodo di dieci anni specificato per la speculazione, il guadagno dalla vendita deve essere tassato. Le eccezioni alla tassa sulle plusvalenze possono esserci solo se il proprietario ha vissuto nell’immobile oppure se è stato abitato dal suo figlio maggiorenne avente diritto al mantenimento. Questo è stato chiarito dalla Corte federale tributaria (BFH) con la sentenza del 26 settembre 2023 (Az.: IX R 13/23).
Se un immobile viene acquistato e poi venduto entro dieci anni, si tratta di una cosiddetta transazione privata di cessione e il guadagno dalla vendita è soggetto all’imposta sul reddito. Tuttavia, la plusvalenza può essere esente da tasse se il proprietario ha utilizzato l’immobile a scopo abitativo al momento della vendita e nei due anni precedenti oppure se i propri figli hanno abitato gratuitamente nell’immobile, spiega lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che fornisce consulenza anche nel diritto fiscale. Tuttavia, non si può parlare di uso proprio se l’immobile è stato occupato gratuitamente dalla madre, dalla suocera o da altri parenti. Anche la sentenza della Corte federale tributaria chiarisce questo punto.
Appartamento ceduto gratuitamente alla madre
Nel caso in esame, una coppia aveva acquistato nel 2009 un appartamento al prezzo di 177.000 euro. L’appartamento fu ceduto gratuitamente alla madre della querelante. Dopo la morte della madre, la coppia vendette l’appartamento nel 2017, quindi entro il periodo di dieci anni di speculazione.
Il fisco vide nella vendita una transazione privata di cessione e determinò di conseguenza l’imposta sul reddito. I coniugi si opposero a ciò. Secondo loro, si trattava di un uso proprio dell’appartamento, per cui la plusvalenza doveva restare esente da tasse.
BFH: Nessun uso per scopi abitativi propri
Con la loro causa, non hanno avuto successo né presso il Tribunale finanziario né presso la Corte federale tributaria. Il BFH ha dichiarato che i querelanti non hanno utilizzato l’appartamento per scopi abitativi propri. Pertanto, la plusvalenza non è esente da tasse. Se il periodo tra l’acquisto o il completamento di un immobile e la sua vendita è inferiore a dieci anni, il guadagno dalla vendita è esente da imposte solo se l’immobile è stato utilizzato esclusivamente per scopi abitativi propri durante questo periodo o nell’anno della vendita e nei due anni precedenti, ha spiegato il BFH.
Per uso per scopi abitativi propri si intende che il contribuente abbia effettivamente abitato l’immobile in modo permanente e non solo registrato un domicilio solo per l’indirizzo o vi abbia solo visitato qualcuno. Si ha inoltre un uso proprio se il contribuente mette l’appartamento a disposizione del proprio figlio avente diritto al mantenimento, secondo il BFH. Tuttavia, non vi è uso per scopi abitativi propri quando l’appartamento è ceduto gratuitamente a un altro familiare, hanno chiarito i giudici. Pertanto, non si può attribuire ai querelanti un uso per scopi abitativi propri tramite la cessione dell’appartamento alla madre della querelante.
Esenzione fiscale possibile solo in condizioni restrittive
Il BFH ha inoltre spiegato che la situazione di esenzione fiscale secondo il §23 comma 1 frase 1 numero 1 frase 3 EStG deve essere interpretata in maniera restrittiva. Pertanto, non vi è alcuna ragione per estendere il beneficio derivante dalla cessione della casa a un figlio da considerare fiscalmente ad altri casi. Diversamente da un figlio avente diritto al mantenimento, un obbligo di assistenza non può essere presunto in altre situazioni senza verifica nel singolo caso. In questo caso non è stata stabilita alcuna obbligazione di assistenza da parte della querelante nei confronti della madre. Tra il querelante e la suocera non c’è comunque alcun rapporto di parentela, per cui il querelante non era nemmeno tenuto all’assistenza, come ha spiegato il BFH.
Come dimostra la sentenza, l’esenzione fiscale per la vendita di un immobile entro il periodo di speculazione di dieci anni è possibile solo in condizioni restrittive.
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