Il Tribunale di Francoforte sul Meno apre regolarmente la procedura di insolvenza
La procedura di insolvenza riguardante DR Deutsche Rücklagen GmbH è stata regolarmente aperta il 22 agosto 2025 (Rg. n. 810 IN 212/25 D-10-8). I creditori possono quindi presentare le loro richieste presso il curatore fallimentare. Nel procedimento di insolvenza sono coinvolte sia persone fisiche sia giuridiche, con particolare rilievo per i diritti e gli obblighi di tali soggetti, come debitori e creditori. Le comunità di proprietari di appartamenti, i cui risparmi sono stati investiti in obbligazioni rischiose di DR Deutsche Rücklagen GmbH, non dovrebbero solo confidare in una percentuale di recupero dall’insolvenza, ma anche valutare ulteriori azioni legali per far valere i loro diritti al risarcimento danni.
Per molte comunità di proprietari di appartamenti (WEG) è stato uno shock apprendere che i loro risparmi per lavori di ristrutturazione e riparazione, affidati a varie amministrazioni condominiali, sono stati investiti in obbligazioni di DR Deutsche Rücklagen GmbH. Il rischio non ha pagato: DR Deutsche Rücklagen GmbH ha dovuto dichiarare insolvenza. Di conseguenza, anche le WEG rischiano di perdere i loro fondi. A questo proposito sorge la domanda se la procedura di insolvenza sia la via adeguata affinché le comunità di proprietari coinvolte possano far valere i loro crediti. L’apertura della procedura di insolvenza rappresenta per le WEG e gli altri investitori un barlume di speranza, poiché ora possono presentare le loro richieste nella tabella dei creditori entro il 14 ottobre 2025. Le assemblee dei creditori per le obbligazioni 2026, 2029 e 2031 di DR Deutsche Rücklagen GmbH sono fissate per il 16 ottobre 2025.
Procedura dell’insolvenza
La procedura di insolvenza è un processo complesso, di grande rilevanza soprattutto per le comunità di proprietari, i creditori e i debitori. Competente per l’esecuzione e il controllo della procedura è il tribunale fallimentare, nel caso di DR Deutsche Rücklagen GmbH il Tribunale di Francoforte sul Meno in Gerichtsstraße. Qui vengono prese tutte le decisioni essenziali riguardanti la procedura di insolvenza.
Il procedimento inizia con la presentazione di una domanda di insolvenza. Tale domanda può essere presentata sia dal debitore stesso sia da un creditore presso il tribunale competente. Presupposto per l’apertura della procedura è l’insolvenza o il sovraindebitamento del debitore. Il tribunale fallimentare verifica attentamente questi requisiti prima di aprire ufficialmente la procedura.
Dopo l’apertura della procedura di insolvenza, il tribunale nomina un curatore fallimentare. Questi assume la gestione e la tutela del patrimonio del debitore. Tra i suoi compiti rientra la salvaguardia degli interessi dei creditori, la rilevazione e la valutazione del patrimonio nonché la preparazione della distribuzione dell’attivo fallimentare. Il curatore è vincolato dalle disposizioni del codice fallimentare e sottoposto alla vigilanza del tribunale fallimentare.
Un passaggio centrale nella procedura di insolvenza è la presentazione delle domande di credito da parte dei creditori. Comunità di proprietari, associazioni di proprietari e altri creditori devono presentare le loro pretese entro i termini stabiliti dal tribunale al curatore fallimentare. Successivamente, il curatore verifica la legittimità delle richieste e, se fondate, le iscrive nella tabella dei creditori.
Al termine della verifica, il curatore redige un piano di insolvenza. Questo stabilisce come il patrimonio disponibile del debitore sarà distribuito tra i creditori. Il piano di insolvenza deve essere approvato dai creditori e confermato dal tribunale fallimentare prima che la distribuzione possa avere luogo. La distribuzione avviene secondo le disposizioni di legge e in base all’ammontare dei crediti riconosciuti.
Per le comunità di proprietari e i singoli proprietari è particolarmente importante osservare le disposizioni specifiche del codice fallimentare. Diritti e doveri delle parti coinvolte, ad esempio riguardo al patrimonio comune o alla gestione dei risparmi, sono chiaramente regolati nell’ambito della procedura di insolvenza.
Ulteriori informazioni sul procedimento di insolvenza, sulle funzioni del tribunale fallimentare e sui diritti dei creditori e dei debitori sono disponibili sul sito web del Tribunale di Francoforte sul Meno o direttamente presso la Gerichtsstraße. Si consiglia inoltre, in caso di incertezze, di consultare un avvocato esperto o un curatore fallimentare per tutelare al meglio i propri diritti nel procedimento.
Presentare le richieste al curatore fallimentare
I crediti devono essere necessariamente denunciati nella procedura fallimentare, poiché solo i crediti denunciati possono essere presi in considerazione dal curatore fallimentare. La soddisfazione dei creditori è l’obiettivo centrale della procedura fallimentare, nella quale i creditori devono essere soddisfatti in modo proporzionale dal patrimonio fallimentare considerato nel suo insieme. La regolamentazione della denuncia dei crediti e i requisiti legali sono chiaramente definiti nel diritto fallimentare, per cui i creditori devono denunciare e comprovare i propri crediti secondo determinate modalità. Il ruolo del creditore è decisivo, poiché solo i crediti correttamente denunciati vengono considerati nella procedura e il complesso dei creditori è al centro della distribuzione. Il tribunale prende decisioni importanti sul procedimento di denuncia dei crediti e verifica la legittimità delle pretese. Nell’ambito della procedura fallimentare possono essere presentate diverse istanze, come ad esempio in amministrazione controllata, esdebitazione o nella procedura di insolvenza per consumatori. Anche per i debitori esistono diritti e obblighi che sono di grande rilevanza per tutte le parti coinvolte in caso di fallimento. Tuttavia, le comunità di proprietari (WEG) e altri investitori devono continuare a prevedere perdite finanziarie significative, poiché non è ipotizzabile che il patrimonio fallimentare sia sufficiente a soddisfare integralmente i crediti. Per respingere le imminenti perdite finanziarie, tuttavia, si possono esaminare ulteriori possibilità legali, come l’esercizio di azioni risarcitorie, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che tra l’altro offre consulenza in diritto immobiliare e diritto dei mercati finanziari.
La DR Deutsche Rücklagen GmbH ha emesso le obbligazioni DR Rücklagen Anleihe 2026, DR Rücklagen Anleihe 2029 e DR Rücklagen Anleihe 2031. Ha rivolto la sua offerta in modo particolare agli amministratori di condomini e pubblicizzava sul proprio sito web che si trattava di investimenti di capitale ad alto rendimento e sicuri.
Le riserve delle comunità di proprietari di immobili sono in difficoltà
Sebbene le amministrazioni condominiali siano obbligate a investire le riserve delle WEG in modo sicuro, ovvero senza rischi significativi, diversi amministratori hanno investito i fondi delle comunità di proprietari in obbligazioni della DR Deutsche Rücklagen – in parte senza il consenso delle WEG. Le comunità di proprietari sono organizzate in un complesso residenziale e gestiscono insieme le aree comuni come le scale e la facciata. L’organizzazione e lo scopo della comunità dei proprietari sono regolati principalmente dalla dichiarazione di divisione e dalla legge sulla proprietà immobiliare, le quali stabiliscono le basi giuridiche per la gestione dell’immobile e i diritti e doveri dei proprietari. I membri e i proprietari della comunità hanno diritti di voto proporzionali alle loro quote sull’immobile e condividono collettivamente i costi, specialmente tramite il versamento delle spese condominiali. La proprietà immobiliare e l’appartamento sono elementi centrali dell’immobile e determinano l’appartenenza alla comunità. Le quote e la relativa partecipazione all’immobile influenzano sia i diritti di voto dei proprietari che la ripartizione dei costi all’interno della comunità dei proprietari. Come noto, il conto non è stato corretto. Alla fine del 2024 è emerso che la società non poteva effettuare i pagamenti degli interessi dovuti agli investitori e poche settimane dopo è stata presentata la domanda di fallimento. Così i fondi delle WEG sono definitivamente andati in fumo.
Oltre alla denuncia dei crediti nella procedura fallimentare, si possono esaminare anche azioni risarcitorie per proteggersi dalle imminenti perdite finanziarie. Sebbene le obbligazioni siano state pubblicizzate come sicure, in realtà rappresentano investimenti rischiosi con un elevato rischio per gli investitori, fino alla possibile perdita totale del capitale investito. Gli investitori avrebbero dovuto essere informati di tali rischi. Se i consulenti o gli intermediari finanziari hanno taciuto o sottovalutato i rischi esistenti, possono essere ritenuti responsabili per il risarcimento danni.
Problemi con la BaFin
Inoltre, la DR Deutsche Rücklagen GmbH non era un soggetto nuovo e aveva già avuto problemi con la BaFin. Infatti, nel febbraio 2024 l’autorità finanziaria ha pubblicato un avviso di allerta perché la DR Deutsche Rücklagen non aveva apparentemente fornito il prospetto di emissione richiesto per la sua obbligazione 2026. Qualche tempo dopo, la BaFin ha ordinato alla DR Deutsche Rücklagen GmbH la cessazione e la liquidazione delle attività di credito apparentemente svolte senza la necessaria autorizzazione. La società aveva concesso prestiti partecipativi a società di progetto del settore edilizio. Anche i prestiti partecipativi sono considerati estremamente rischiosi.
Questi fatti non indicano che le riserve delle WEG siano state investite in modo sicuro presso la DR Deutsche Rücklagen. Pertanto, le WEG potrebbero avere pretese anche contro le amministrazioni immobiliari che in parte, senza il consenso delle comunità di proprietari, hanno investito le riserve in obbligazioni della DR Deutsche Rücklagen. C’erano indicazioni sufficienti che non si trattava di un investimento sicuro. Di conseguenza, le amministrazioni condominiali potrebbero aver violato il loro obbligo di investire le riserve delle WEG solo a basso rischio.
MTR Legal Rechtsanwälte offre consulenza in diritto dei mercati finanziari e diritto immobiliare e si rende volentieri disponibile per le comunità di proprietari interessate come referente e per l’esercizio dei loro diritti.
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