Secondo il diritto immobiliare, il venditore ha vari obblighi di divulgazione nei confronti dell’acquirente. Questi obblighi sono stati intensificati dalla Corte Federale di Giustizia con la sentenza del 15 settembre 2023 (Az.: V ZR 77/22).
Il diritto immobiliare riconosce diversi tipi di difetti che possono sorgere in un immobile. In caso di difetti nascosti, il venditore ha un obbligo di divulgazione nei confronti dell’acquirente. Se dopo l’acquisto emergono difetti, è consigliabile consultare un avvocato esperto di diritto immobiliare. Lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte assiste sia acquirenti sia venditori e fornisce loro un avvocato esperto in diritto immobiliare.
La Corte Federale di Giustizia ha recentemente inasprito gli obblighi precontrattuali di divulgazione del venditore immobiliare. Ha chiarito che il venditore non può considerare adempiuti i suoi obblighi di divulgazione semplicemente concedendo all’acquirente l’accesso a una data room con documenti e informazioni sull’immobile. Non può presumere che l’acquirente, tramite l’accesso alla data room, prenda conoscenza delle circostanze obbligatorie da rivelare. Il diritto immobiliare presuppone che un acquirente, durante una visita dell’immobile, riconosca difetti facilmente visibili, ma la disponibilità di documenti in una data room non è equiparabile a una visita. Pertanto, il venditore avrebbe dovuto informare sui difetti e sui costi previsti per la ristrutturazione, secondo il BGH.
Nel caso in questione, la querelante aveva acquistato diverse unità in un complesso edilizio commerciale per circa 1,5 milioni di euro. Tuttavia, non era a conoscenza del fatto che i proprietari delle unità dovessero pagare una quota straordinaria a causa dei lavori di ristrutturazione previsti. Né che i costi per i lavori di ristrutturazione potessero ammontare fino a 50 milioni di euro. I documenti pertinenti erano stati aggiunti dal venditore alla data room virtuale solo poco prima della conclusione del contratto di vendita e non erano stati più osservati dall’acquirente.
Il BGH ha ora deciso che il venditore non ha adempiuto ai suoi obblighi precontrattuali di divulgazione.
La decisione può avere un notevole impatto nelle transazioni immobiliari. Acquirenti e venditori farebbero bene a rivolgersi a un avvocato competente in diritto immobiliare. Un avvocato in diritto immobiliare può effettuare un esame di Due Diligence e individuare costi e rischi nascosti.
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