Gli uffici fiscali possono visionare i contratti di locazione senza il consenso degli inquilini – Significato della sentenza BFH del 18 febbraio 2025
La questione se i locatori debbano ottenere il consenso dei loro inquilini prima di trasmettere i contratti di locazione all’ufficio delle imposte è oggetto di discussione costante nella prassi immobiliare. Con la sua decisione del 18 febbraio 2025 (Az. IX R 6/23), la Corte Federale delle Finanze (BFH) ha ora fornito un chiarimento significativo e definito principi rilevanti per la prassi riguardo la trasmissione di documenti locativi alle autorità fiscali.
Misure di controllo fiscale e legittimità della trasmissione dei dati
La procedura alla base della decisione riguardava il controllo fiscale dei redditi da locazione e affitto. Nell’ambito della determinazione dell’imposta sul reddito, gli uffici fiscali richiedono regolarmente di visionare i contratti di locazione, al fine di verificare, tra le altre cose, l’importo del canone, gli accordi su spese accessorie o la durata del contratto. Tuttavia, la trasmissione di dati personali degli inquilini ha suscitato questioni in materia di protezione dei dati, in particolare sotto l’aspetto dell’autodeterminazione informativa.
Valutazioni sulla protezione dei dati in caso di divulgazione dei contenuti dei contratti di locazione
Secondo la BFH, la trasmissione di informazioni personali – come nome, indirizzo, canone pattuito contrattualmente e altri dettagli relativi alla locazione – trova il suo fondamento giuridico nel diritto tributario. In particolare, il Codice Tributario prevede un obbligo di collaborazione da parte del contribuente per una corretta determinazione fiscale (§ 90 AO). Al contrario, un inquilino può in linea di principio invocare i diritti della personalità e la tutela dei propri dati. Tuttavia, secondo la BFH, prevalgono gli interessi legittimi delle autorità fiscali al fine di assolvere correttamente all’obbligo legale di accertamento e controllo fiscale. La divulgazione dei contratti di locazione serve anche all’accertamento dei redditi e al rispetto delle prescrizioni fiscali.
Secondo la Corte, l’ingerenza conseguente nei diritti degli inquilini è da considerarsi proporzionata e viene sufficientemente compensata da specifiche disposizioni di riservatezza e protezione dei dati nel diritto procedurale tributario (§ 30 AO). La comunicazione dei dettagli del contratto di locazione all’ufficio delle imposte non costituisce quindi un’interferenza illecita con la normativa sulla protezione dei dati degli inquilini e non richiede, pertanto, alcun consenso preventivo.
Conseguenze pratiche per locatori e inquilini
Obblighi di collaborazione dei locatori
Alla luce di questa decisione, viene confermato l’obbligo per i locatori di presentare, su richiesta, i contratti di locazione o estratti rilevanti all’ufficio delle imposte. Ciò è particolarmente rilevante nel contesto della complessità dei rapporti di locazione moderni, poiché, oltre ai contratti principali, anche accordi accessori, patti di aumento graduale del canone o regolamenti sulle spese condominiali possono essere essenziali per la valutazione fiscale. Il rifiuto di consegnare i documenti adducendo la tutela dei dati degli inquilini – secondo la recente giurisprudenza della suprema corte – non è legalmente sostenibile.
Implicazioni per gli inquilini
Per le parti locative, la decisione significa che i loro dati contrattuali possono essere trasmessi nell’ambito degli obblighi fiscali del locatore – indipendentemente da un consenso esplicito. Tuttavia, i dati degli inquilini restano comunque protetti dal segreto fiscale e possono essere impiegati, in linea di principio, solo per finalità tributarie. Utilizzi non autorizzati o altre divulgazioni rimangono vietati e non sono consentiti dalle autorità.
Rapporto tra diritto tributario e protezione dei dati nei rapporti di locazione
La decisione chiarisce che gli obblighi derivanti dal diritto tributario prevalgono regolarmente sulle considerazioni in materia di protezione dei dati, nella misura in cui ciò sia necessario per l’accertamento fiscale. Il vincolo di finalità d’uso dei dati da parte dell’amministrazione finanziaria e il rispetto degli obblighi di riservatezza garantiscono la tutela delle informazioni personali, nonostante la necessaria trasparenza verso l’autorità fiscale.
Particolarità in situazioni di fatto eccezionali
Nel singolo caso – ad esempio, in presenza di dati particolarmente sensibili nel contratto di locazione o di modelli locativi con un particolare livello di tutela – occorre sempre valutare se la divulgazione sia effettivamente necessaria o se, eventualmente, sia possibile oscurare le parti non rilevanti. Anche in futuro, vi sarà quindi margine per una gestione parsimoniosa dei dati, senza che ciò metta sostanzialmente in discussione gli obblighi fiscali di collaborazione.
Conclusioni e prossimi passi
Con la sua decisione del 18 febbraio 2025, la Corte Federale delle Finanze ha fornito una guida fondamentale che garantisce chiarezza nella prassi fiscale su tutto il territorio nazionale. I locatori devono comunicare i contratti di locazione all’ufficio delle imposte senza dover ottenere il consenso degli inquilini. Le parti locative possono, all’opposto, confidare che i propri dati saranno utilizzati esclusivamente nell’ambito della procedura fiscale e saranno soggetti a specifici meccanismi di protezione.
Qualora sorgano incertezze in relazione alla trasmissione di documenti locativi all’ufficio delle imposte, alla redazione dei contratti di locazione o su questioni inerenti la protezione dei dati, il team di MTR Legal Rechtsanwalt è a disposizione per ulteriori informazioni e chiarimenti.
