OLG Zweibrücken: Nessun prezzo più alto a causa dell’aumento dei costi dei materiali
I costi di costruzione in aumento e gli alti tassi di interesse non hanno reso più facile l’acquisto di una proprietà immobiliare al momento. Tuttavia, chi ha concordato un prezzo fisso con un’impresa di costruzioni deve poter fare affidamento su quel prezzo. Questo è dimostrato da un’ordinanza della Corte d’Appello di Zweibrücken del 13 luglio 2023 (Az.: 5 U 188/22). L’OLG Zweibrücken ha deciso che una clausola contrattuale che consente all’impresa di costruzioni di aumentare unilateralmente i prezzi nonostante l’accordo sul prezzo fisso non è valida.
La decisione di costruire una casa o acquistare un immobile è spesso associata a un elevato investimento finanziario. Ciò è ancora più vero nell’attuale contesto di costi di costruzione in aumento e tassi di interesse elevati. Pertanto, è importante esaminare attentamente le clausole nei contratti conclusi, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che consiglia anche in materia di diritto immobiliare.
Costruzione di una casa in muratura a prezzo fisso
Nel caso in questione all’OLG Zweibrücken, una coppia aveva stipulato un contratto con un’impresa di costruzioni nel dicembre 2020 per la costruzione di una casa in muratura. L’azienda si era contrattualmente impegnata a costruire una casa in muratura sul terreno della coppia al prezzo di 300.000 euro. Le parti avevano utilizzato un modello di contratto dell’azienda per la stipula del contratto. In questo modello era inclusa una clausola contrattuale. Essa prevedeva che entrambe le parti fossero vincolate al prezzo concordato fino alla scadenza di un anno dalla firma del contratto. Era presente anche la condizione che i lavori di costruzione dovessero iniziare entro tre mesi dalla conclusione del contratto.
Tuttavia, l’inizio dei lavori si ritardò. Pertanto, circa sei mesi dopo la conclusione del contratto, nel giugno 2021, l’impresa di costruzioni comunicò che il prezzo concordato era aumentato di circa 50.000 euro a un totale di 350.000 euro. A giustificazione, l’impresa spiegò che vi erano stati aumenti straordinari dei prezzi dei materiali da costruzione e che tali costi in aumento non erano stati prevedibili al momento della conclusione del contratto.
I committenti chiedono il risarcimento dei costi aggiuntivi
Questa maggiorazione di prezzo non è stata accettata dalla coppia. Ha invece invitato l’impresa a iniziare i lavori di costruzione. Quando l’impresa si rifiutò di iniziare i lavori, la coppia dichiarò la risoluzione del contratto e incaricò un’altra impresa di costruzioni. Quest’ultima preventivò tuttavia un prezzo più alto per la costruzione della casa in muratura rispetto al prezzo fisso originale.
La coppia richiese quindi all’impresa di costruzioni originariamente incaricata di risarcire i costi aggiuntivi per la costruzione della casa. La richiesta era motivata dal fatto che i costi più elevati erano insorti solo a causa del rifiuto dell’impresa di iniziare i lavori di costruzione al prezzo fisso concordato nel contratto.
La domanda della coppia era già stata accolta in primo grado dal Tribunale di Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). L’impresa di costruzioni aveva presentato appello contro questa sentenza, ma non ebbe successo presso la Corte d’Appello della Renania-Palatinato a Zweibrücken.
L’impresa di costruzioni aveva evidenziato che la realizzazione della casa in muratura al prezzo fisso originariamente concordato non era più fattibile per ragioni economiche. Per l’impresa, il prezzo contrattualmente pattuito minacciava la sua esistenza e l’adempimento del contratto non era più ragionevole.
OLG Zweibrücken: Clausola di adeguamento del prezzo invalida
Con questa argomentazione, tuttavia, l’impresa non ha avuto successo presso l’OLG Zweibrücken. Dopo che la Corte d’Appello aveva avvisato l’impresa che intendeva respingere l’appello, l’impresa ha ritirato il ricorso.
Poiché l’impresa non voleva realizzare la costruzione della casa al prezzo concordato, la coppia aveva il diritto di risolvere il contratto e incaricare un’altra impresa. La coppia poteva richiedere il risarcimento dei costi aggiuntivi derivanti all’impresa di costruzioni, ha reso chiaro l’OLG.
A giustificazione, ha spiegato che l’impresa era obbligata a costruire la casa al prezzo fisso concordato nel contratto. Secondo la clausola di adeguamento del prezzo inserita nel contratto, l’impresa poteva unilatermente aumentare il compenso pattuito. Poiché in questo modo il cliente sarebbe stato svantaggiato in modo inappropriato, la clausola è invalida, ha affermato l’OLG Zweibrücken. I clienti, al momento della conclusione del contratto, non avrebbero potuto prevedere con quali aumenti di prezzo avrebbero eventualmente dovuto fare i conti. L’impresa avrebbe potuto proteggersi dai rischi di aumenti imprevedibili dei prezzi dei materiali con determinate clausole che avrebbero anche tenuto conto delle esigenze dei clienti, ha spiegato il tribunale.
La decisione mostra che la conclusione sicura di contratti nel diritto immobiliare è di fondamentale importanza e vale la pena esaminare le clausole nei contratti di costruzione o di acquisto.
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