Manutenzione e riparazione in immobili commerciali in affitto
La cosiddetta clausola “Dach- und Fach” provoca sempre problemi nel diritto delle locazioni commerciali. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare è il contatto giusto in caso di controversie legali.
Chi deve mantenere l’immobile locato? Questa è una questione frequente di disputa tra locatari e locatori, non solo nei rapporti locativi privati ma anche nel diritto delle locazioni commerciali, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che ha una specializzazione nella consulenza in diritto immobiliare.
Se nel contratto di locazione non è previsto diversamente, la questione è chiara. Secondo il § 535 BGB, il locatore è obbligato a consegnare l’immobile locato in uno stato adatto all’uso concordato e a mantenerlo in tale stato durante tutto il periodo di locazione.
Clausole per la manutenzione dell’immobile locato
Nella pratica spesso la situazione è diversa e anche i locatari vengono chiamati a intervenire nella manutenzione tramite clausole specifiche nel contratto di locazione. Nei contratti di locazione privata ciò avviene frequentemente attraverso clausole relative a piccole riparazioni e lavori di abbellimento, mentre nel contratto di locazione commerciale viene spesso ancorata la cosiddetta clausola dach e fach.
Una clausola di questo tipo è frequentemente strutturata contrattualmente in modo tale che il locatore si occupa solo della manutenzione del tetto e della struttura dell’immobile locato, mentre il locatario è responsabile di tutte le altre misure di manutenzione e riparazione interne ed esterne dell’immobile. Questo fa sì che il locatario commerciale possa essere obbligato a una manutenzione molto più ampia rispetto a un locatario privato. Ciò è dovuto al fatto che il locatario commerciale è ritenuto meno bisognoso di protezione rispetto a una persona privata.
Lavori di riparazione sul tetto, parti strutturali dell’edificio e facciata
I lavori di manutenzione comprendono misure necessarie per mantenere la consumabilità conforme all’uso previsto dell’immobile locato. I segni di usura e i difetti devono essere risolti. Ciò può riguardare, ad esempio, una nuova mano di vernice. Nei lavori di riparazione rientrano anche quelli, ad esempio, necessari al tetto.
Quali lavori di manutenzione e riparazione siano inclusi nella formulazione “dach e fach” non è definito con precisione. Tuttavia, sempre più spesso nella giurisprudenza si ritiene che si riferisca al tetto, alle parti strutturali dell’edificio e alla facciata esterna. Qui i lavori necessari dovrebbero essere a carico del locatore, mentre il locatario è responsabile di tutte le altre misure. L’estensione delle sue obbligazioni può essere definita nel contratto di locazione commerciale. I confini sono spesso fluidi, il che porta regolarmente a controversie legali tra locatario e locatore. In tali casi, dovrebbe essere consultato un avvocato specializzato in diritto immobiliare.
Limiti stretti nel contratto di locazione standard
Va considerato che in un contratto di locazione individuale tra le parti si possono stipulare regolamenti più ampi rispetto a un contratto di locazione standard. Secondo il § 307 BGB, una clausola contrattuale è inadeguata se svantaggia in modo irragionevole l’altra parte contrattuale. Pertanto, in un contratto di locazione standard, le obbligazioni di manutenzione e riparazione possono essere scaricate sul locatario solo nella misura in cui si riferiscono ai danni attribuibili all’uso dell’immobile e ricadono nella sua sfera di rischio.
MTR Legal Rechtsanwälte fornisce consulenza su clausole contrattuali nel diritto delle locazioni commerciali e altri temi del diritto immobiliare.
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