Difetto materiale nell’acquisto di immobili occultato con dolo – Sentenza della Corte di Cassazione tedesca sull’obbligo di divulgazione Az.: V ZR 43/23
Il venditore immobiliare deve informare sui difetti della proprietà. Ciò vale anche nel caso in cui nel contratto d’acquisto fosse stato concordato un’esclusione di garanzia, come stabilito da una sentenza della Corte di Cassazione tedesca del 27 ottobre 2023 (Az.: V ZR 43/23).
Secondo il diritto immobiliare, il venditore deve informare l’acquirente dei difetti gravi della proprietà senza che questi lo richieda. Per proteggersi da richieste di risarcimento danni, il venditore può concordare un’esclusione di garanzia nel contratto d’acquisto. Tuttavia, l’esclusione di garanzia può essere concordata solo per difetti evidenti che l’acquirente avrebbe potuto riconoscere. La Corte di Cassazione tedesca con la sua recente sentenza ha inasprito l’obbligo di informazione per il venditore immobiliare anche in presenza di un’esclusione di garanzia concordata, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che offre consulenza, tra l’altro, nel diritto immobiliare.
Esclusione contrattuale della responsabilità per vizi materiali
Nel caso in questione, il ricorrente aveva acquistato nel giugno 2016 un terreno con una casa unifamiliare. Nel contratto d’acquisto era stata concordata l’esclusione della responsabilità per vizi materiali. Alla casa apparteneva anche una terrazza coperta, menzionata nella descrizione della proprietà del mediatore. Tuttavia, il tetto della terrazza era difettoso. Su questo difetto il venditore non aveva informato l’acquirente.
Quando l’acquirente scoprì il difetto, fece causa per recuperare i costi di riparazione stimati in circa 32.000 euro. La causa ebbe inizialmente successo solo parzialmente. L’OLG Brema confermò che il tetto della terrazza difettoso rappresentava un difetto materiale, ma entrava in vigore l’esclusione della responsabilità per vizi materiali concordata. Non si poteva stabilire che il venditore avesse occultato il difetto materiale con dolo.
Difetto materiale occultato con dolo
La Corte di Cassazione tedesca la pensava però diversamente. Come motivazione, la Corte espresse che l’infiltrazione d’acqua nel tetto della terrazza rappresentava un difetto materiale e non solo il sintomo di un difetto. Il venditore non aveva informato delle infiltrazioni, agendo in modo doloso, anche se non conosceva, o conosceva solo parzialmente, la causa, secondo i giudici di Karlsruhe.
Gli acquirenti non potevano riconoscere il difetto, continuava la Corte. Anche se il tetto della terrazza era stato menzionato prima della stipula del contratto, il venditore non aveva informato sulle infiltrazioni d’acqua attraverso il tetto e aveva occultato il difetto materiale con dolo.
La Corte di Cassazione ha rinviato il caso all’OLG Brema, che ora deve decidere sull’entità del risarcimento del danno.
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