L’inquilino può rescindere un contratto di locazione commerciale senza preavviso per giusta causa. Un’errata contabilizzazione delle spese operative può costituire, secondo una sentenza del BGH, una giusta causa (Az.: XII ZR 11/20).
Sia l’inquilino sia il locatore possono rescindere un contratto di locazione commerciale straordinariamente senza preavviso per giusta causa, se la continuazione del rapporto di locazione è diventata oggettivamente inaccettabile per una delle parti, spiega lo studio legale MTR Rechtsanwälte.
Nel procedimento davanti al BGH, l’inquilino aveva preso in affitto un locale commerciale in un centro commerciale. Poiché il sistema di trasmissione dell’allarme antincendio non funzionava correttamente, il locatore dovette impiegare ulteriori vigilanze antincendio. I costi per questo furono inclusi nelle spese operative così come i costi per l’arredamento di una food court. L’inquilino si oppose e dichiarò la rescissione a causa dell’errata contabilizzazione delle spese operative.
Tuttavia, il Tribunale di Berlino ritenne la rescissione non valida. Sebbene il locatore abbia erroneamente addebitato all’inquilino i costi per l’arredamento della food court e per la vigilanza antincendio, questo errore, sebbene evidente e causando un onere di diversi milioni per l’inquilino, non era sufficiente come motivo per una rescissione senza preavviso, secondo il Tribunale di Berlino. Poiché l’inquilino non aveva dimostrato che il locatore avesse agito con dolo o intento di inganno.
Tuttavia, il BGH, con sentenza del 6 ottobre 2021, la pensava diversamente e annullò la decisione del Tribunale di Berlino. Esiste una giusta causa per una rescissione straordinaria senza preavviso quando, considerando tutte le circostanze del caso specifico, in particolare una colpa delle parti contrattuali, e bilanciando gli interessi di entrambe le parti, la continuazione del rapporto di locazione non può più essere pretesa nemmeno fino alla scadenza del periodo di preavviso o alla cessazione del rapporto di locazione. I reati patrimoniali a danno dell’inquilino costituiscono un tale importante motivo di rescissione, ha dichiarato il BGH.
Le scorrettezze del locatore, ad esempio attraverso una contabilità intenzionalmente errata delle spese operative, possono giustificare una rescissione senza preavviso da parte dell’inquilino, hanno chiarito i giudici di Karlsruhe. Questo vale in particolare quando il locatore, dopo le obiezioni corrispondenti dell’inquilino, persiste in un conteggio errato in modo non più giustificabile, ha affermato il BGH.
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