BFH: Il locatore deve dimostrare l’intento di generare profitti
Secondo il diritto fiscale, le perdite derivanti da una passione non possono essere compensate con i redditi del contribuente. Ciò vale anche per l’affitto di immobili di lusso, ha chiarito la Bundesfinanzhof con la sentenza del 20 giugno 2023 (Az.: IX R 17/21).
Nel diritto fiscale si presuppone che ci sia una passione se un’attività viene svolta senza l’intento di generare profitti. Il vantaggio è che non devono essere pagate tasse per la passione. Lo svantaggio è che anche le perdite non sono deducibili fiscalmente. Senza un intento di generare profitti c’è una passione rilevante dal punto di vista fiscale, secondo lo studio legale MTR Legal Rechtsanwälte, che offre consulenza nel diritto fiscale.
Passione fiscalmente irrilevante nell’affitto di ville di lusso
La BFH ha chiarito con la sua sentenza del 20.06.2023 che la passione fiscalmente irrilevante può estendersi anche all’affitto di ville di lusso. Nel caso di riferimento, una coppia di genitori aveva acquistato tre ville con una superficie abitativa di ciascuna superiore a 250 metri quadrati e le aveva affittate a tempo indeterminato ai loro figli maggiorenni. L’affitto ha portato ai genitori perdite annuali comprese tra 172.000 e 216.000 euro. Volevano compensare queste perdite con i loro altri redditi. Ne sarebbe derivato un notevole risparmio sull’imposta sul reddito.
È rimasta comunque solo un’ipotesi. Infatti, la Bundesfinanzhof ha posto un grosso ostacolo ai genitori e non ha approvato la compensazione delle perdite derivanti dall’affitto con gli altri redditi. La BFH ha motivato spiegando che nell’affitto di un immobile con una superficie abitativa superiore a 250 metri quadrati, il contribuente deve dimostrare che l’affitto è stato eseguito con l’intento di generare un profitto. Se non può fornire tale dimostrazione perché l’affitto ha comportato perdite finanziarie per un lungo periodo, si tratta solo di una passione fiscalmente irrilevante. La BFH ha chiarito che le perdite derivanti da una passione non sono compensabili con altri redditi positivi.
BFH: Nessuna attività imponibile
Con questa sentenza, la BFH ha confermato il suo orientamento giurisprudenziale precedente, secondo cui nell’affitto di immobili progettati o arredati in modo sofisticato non si può automaticamente presumere un intento di generare profitti e quindi un’attività soggetta a tassazione. Infatti, per tali proprietà, il canone d’affitto che riflette adeguatamente il particolare valore abitativo spesso non è raggiungibile. I locatori devono quindi dimostrare che in un periodo di previsione di 30 anni può essere ottenuto un risultato positivo.
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