Architetto come consumatore nell’acquisto di un proprio immobile residenziale: Sviluppi attuali nel diritto dei consumatori
Il rapporto tra architetti e imprese di costruzione o promotori immobiliari assume una caratteristica particolare quando gli architetti agiscono nell’ambito di progetti edilizi privati per immobili di loro proprietà. Al centro vi è la questione se, in tali situazioni, l’architetto sia considerato consumatore ai sensi del § 13 BGB, in particolare con riferimento all’applicazione delle disposizioni a tutela dei consumatori nel diritto dei contratti d’opera e delle relative norme accessorie.
La recente giurisprudenza dell’Oberlandesgericht (OLG) di Düsseldorf (sentenza del 16.12.2022, Az. 5 U 268/20, fonte: urteile.news) offre l’occasione per approfondire questa tematica e valutarne il significato pratico.
Inquadramento della tutela dei consumatori nel diritto dei contratti d’opera
Nozione di consumatore e rilevanza per i contratti edilizi
Il Bürgerliches Gesetzbuch distingue notoriamente tra consumatori e imprenditori (§§ 13, 14 BGB). È consumatore chi conclude un negozio giuridico per scopi che, in prevalenza, non sono riconducibili alla propria attività commerciale o professionale autonoma. Nei contratti edilizi ciò introduce per i privati particolari meccanismi di tutela, tra cui il diritto di recesso e obblighi specifici di informazione a carico dell’appaltatore.
Privilegi per architetti – Peculiarità nel doppio ruolo
Nel caso degli architetti si crea un’intersezione giuridica quando essi rivestono un doppio ruolo: da un lato sono tipicamente da qualificare come liberi professionisti, dall’altro possono, nella costruzione o ristrutturazione di una propria abitazione, agire come committenti privati. La possibilità di far valere i diritti di consumatore in questa situazione dipende essenzialmente dalle circostanze del singolo caso, in particolare dalla collocazione dell’attività nell’ambito professionale o privato.
Principali affermazioni dell’OLG Düsseldorf sulla qualifica di consumatore
Contenuto e contesto della decisione
Nel caso in esame, ad un architetto che aveva stipulato un contratto d’opera per la ristrutturazione della propria abitazione privata era stato contestato di non poter agire come consumatore in virtù della sua qualifica professionale. L’OLG Düsseldorf ha chiarito che per l’inquadramento è decisivo lo scopo per cui è stato concluso il negozio giuridico. Se l’immobile è destinato ad uso privato – ad esempio come propria abitazione – e manca un collegamento con progetti professionali, anche un architetto può agire come consumatore ai sensi della legge.
Il fatto di possedere competenze professionali in architettura non esclude automaticamente la tutela del consumatore. È determinante se, al momento della conclusione del contratto, prevalgano gli interessi privati o quelli professionali.
Implicazioni sulla redazione contrattuale e sull’applicazione del diritto
La qualificazione come consumatore conferisce una serie di diritti particolari: tra questi figurano in particolare il diritto di recesso in caso di contratti conclusi a domicilio o a distanza (§§ 312g ss. BGB), una maggiore protezione contro clausole contrattuali vessatorie e ulteriori diritti informativi. Tale distinzione assume rilievo non solo per gli architetti, ma per tutti i liberi professionisti che, a titolo privato, fungono da committenti.
Implicazioni pratiche e criteri di distinzione
Distinzione tra finalità commerciali e private del contratto
Il grado di collegamento dell’intervento edilizio con l’attività professionale autonoma rappresenta il criterio determinante. Se l’architetto realizza l’opera a scopo abitativo proprio, vi sono fondati motivi per riconoscere la qualifica di consumatore. Questo indipendentemente dall’eventuale vantaggio informativo dovuto alle competenze professionali: le norme a tutela del consumatore si riferiscono rigorosamente allo scopo contrattuale e non alle conoscenze individuali.
Questioni tipiche di controversia nella prassi
Nella gestione contrattuale pratica insorgono frequentemente controversie, in particolare nell’esercizio dei diritti per vizi, nei casi di recesso o diritto di recesso, nonché in relazione a varianti e adeguamenti di prezzo. L’inquadramento del committente come consumatore può risultare decisivo nel processo, ad esempio per quanto riguarda la validità delle clausole contrattuali o la possibilità di esercitare il diritto di recesso.
Importanza per le future redazioni contrattuali e procedure
La giurisprudenza attuale evidenzia la necessità di un’analisi individuale nella redazione dei contratti e nella gestione successiva di controversie legali. In particolare per gli operatori che perseguono sia scopi privati che commerciali, è consigliabile una documentazione previdente e accurata dello scopo del contratto, allo scopo di chiarire l’applicabilità delle norme a tutela dei consumatori.
Secondo lo stato attuale delle conoscenze del 16.12.2022 (fonte: urteile.news), la decisione dell’OLG Düsseldorf è conforme all’orientamento prevalente in dottrina e si basa sulle concrete circostanze prospettate. Si tratta di accertamenti individuali; non risultano, per quanto noto, profili relativi alla revisione o una decisione definitiva della Corte federale di giustizia. Nel singolo caso occorre rispettare la presunzione di innocenza e la verifica individuale dei fatti.
Conclusione
Lo sviluppo attuale sottolinea quanto sia importante la distinzione precisa tra sfera privata e professionale anche nell’ambito della progettazione e realizzazione di abitazioni private da parte degli architetti. Per la scelta del contratto corretto, la comprensione dei relativi diritti e doveri e per l’eventuale controversia, tale differenziazione può risultare decisiva.
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