Keputusan OLG Dresden tanggal 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Pada kontrak sewa komersial, harus diperhatikan kepatuhan terhadap ketentuan bentuk formal. Sebagai contoh, pelanggaran terhadap persyaratan bentuk tertulis dapat menyebabkan masa tenggang yang disepakati menjadi tidak sah. Hal ini dapat mengakibatkan masa tenggang pengakhiran yang disepakati menjadi tidak sah dan kontrak sewa ruangan komersial oleh karena itu dapat dihentikan dalam waktu singkat sesuai tenggat waktu hukum. Hal ini ditunjukkan oleh keputusan OLG Dresden pada 27 Februari 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Hukum sewa komersial berbeda dalam beberapa poin penting dari hukum sewa perumahan. Dalam kontrak sewa komersial, terdapat kebebasan kontrak yang lebih besar. Oleh karena itu, sangat penting untuk menuliskan semua kesepakatan penting dalam kontrak sewa. Poin-poin penting terutama terkait dengan durasi kontrak sewa ruangan komersial serta tenggat waktu pengakhiran pada kontrak yang tidak memiliki batas waktu, jika menyimpang dari peraturan hukum. Jika tenggat waktu pengakhiran ini tidak disepakati dalam bentuk tertulis, mereka dapat menjadi tidak sah, sebagaimana dinyatakan oleh firma hukum MTR Legal, yang juga memberikan nasihat di bidang hukum properti dan khususnya dalam hukum sewa komersial.
Tenggat waktu pengakhiran tanpa kesepakatan tertulis tidak sah
Bahwa ketiadaan kesepakatan tertulis dapat menyebabkan tenggat waktu pengakhiran dalam hubungan sewa komersial menjadi tidak sah, ditunjukkan oleh keputusan OLG Dresden tanggal 27.02.2024.
Dalam kasus yang mendasari, penyewa telah membuat kontrak sewa dengan suatu GbR untuk ruangan kantor. Para pihak menyepakati bahwa kontrak sewa akan bersifat terbatas selama tiga tahun dan akan otomatis diperpanjang setiap tahun jika salah satu pihak tidak menentang perpanjangan hubungan sewa setidaknya tiga bulan sebelum berakhirnya masa sewa. Kontrak sewa ditandatangani oleh penyewa dan oleh salah satu sekutu GbR yang menyewakan ruangan kantor. Masalah utama adalah bahwa tanda tangan sekutu kedua dari GbR pada kontrak sewa tidak ada.
Properti berpindah pemilik
Hal ini menjadi masalah ketika properti yang disewakan berpindah pemilik. Dengan demikian, pembeli masuk dalam kontrak sewa sebagai pemilik. Dia menyatakan bahwa dia menentang perpanjangan hubungan sewa dan mengakhiri hubungan sewa dengan tenggat waktu yang tepat. Pemilik baru berpendapat bahwa pengakhiran dimungkinkan karena kontrak sewa asli tidak memenuhi bentuk tertulis dan oleh karena itu tenggat waktu pengakhiran hukum berlaku. Oleh karena itu, dia meminta dari para penyewa pengosongan ruangan kantor.
Tenggat waktu pengakhiran tidak disepakati secara sah
Perselisihan tersebut berakhir di pengadilan negeri Leipzig. Pengadilan ini memutuskan bahwa penyewa tergugat wajib untuk mengosongkan dan menyerahkan ruangan sewa komersial. Keputusan ini dikonfirmasi oleh OLG Dresden dalam proses banding.
Pengadilan tinggi menjelaskan bahwa untuk menjaga bentuk tertulis yang diwajibkan oleh hukum, penting agar syarat-syarat kontrak utama, terutama objek sewa, jumlah sewa, dan lamanya hubungan sewa, tercantum dalam dokumen kontrak. Hal ini tidak terjadi dalam kasus ini. Karena jika satu pihak diwakili oleh beberapa orang, seperti dalam kasus ini GbR oleh dua sekutunya, diperlukan agar kontrak sewa ditandatangani oleh semua orang yang berhak. Dalam pengecualian, bentuk tertulis dapat dijaga jika hanya satu orang yang berhak menandatangani kontrak sewa dan dengan tanda tangan tersebut juga menyatakan bahwa dia mewakili semua orang lain yang berhak yang tandatangannya tidak ada. Penambahan semacam ini tidak ada di sini, demikian jelas OLG Dresden.
Penyewa dan pemilik harus memerhatikan bentuk tertulis
Konsekuensi dari pelanggaran terhadap bentuk tertulis yang diperlukan adalah bahwa hubungan sewa diadakan untuk waktu yang tidak ditentukan. Oleh karena itu, masa tenggang pengakhiran yang disepakati secara kontrak juga tidak sah, jika lebih lama dari masa tenggang pengakhiran yang diatur oleh undang-undang, jelas OLG Dresden. Dalam kasus yang ada, klausul perpanjangan dalam kontrak sewa secara efektif memperpanjang masa tenggang pengakhiran yang diatur oleh hukum, karena pengakhiran hanya bisa dilakukan tiga bulan sebelum tiap akhir kontrak tahunan. Oleh karena itu, klausul tersebut tidak sah dan pengakhiran secara hukum dilakukan, demikian diputuskan OLG Dresden.
Keputusan ini menjelaskan bahwa baik penyewa maupun pemilik dalam kontrak sewa komersial harus memperhatikan persyaratan bentuk tertulis, karena pelanggaran dapat berdampak negatif bagi salah satu pihak.
MTR Legal Rechtsanwälte memiliki pengalaman bertahun-tahun dalam hukum properti dan juga memberikan nasihat dalam hukum sewa komersial.
Silakan hubungi kami!
