Melalui pandemi Corona atau perang Ukraina, dalam hukum bisnis istilah force majeure atau keadaan luar biasa menjadi semakin populer. Namun tidak semua bisa dibenarkan dengan force majeure.
Krisis seperti pandemi Corona atau perang Ukraina memiliki dampak signifikan terhadap ekonomi. Ditambah masalah lain yang menyebabkan kendala pasokan atau kegagalan rantai pasokan. Akibatnya, banyak perusahaan semakin sulit memenuhi kewajiban kontrak mereka. Hal ini sering dibenarkan dengan force majeure, tetapi tidak setiap kendala pasokan juga berarti keadaan luar biasa, kata Pengacara Michael Rainer dari firma hukum MTR Rechtsanwälte.
Keadaan luar biasa umumnya ada pada peristiwa yang tidak dapat diprediksi dan tidak dapat dihindari, yang berada di luar kendali mitra kontrak dan tidak dapat dihindari dengan cara yang wajar dan masuk akal. Namun, ini bukan berarti kebebasan bagi para pihak untuk tidak memenuhi kewajiban kontrak mereka. Hal ini juga ditunjukkan oleh keputusan Pengadilan Negeri Berlin pada 24 Mei 2022 (Az.: 21 U 156/21).
Pada kasus yang mendasari, seorang pengembang properti melalui kontrak notaris berjanji kepada pembeli untuk menyerahkan apartemen yang dapat ditempati pada 30.06.2018. Namun, apartemen tersebut baru diserahkan kepada pembeli sekitar dua tahun kemudian, pada 06.07.2020. Pembeli harus pindah ke apartemen sewa karena keterlambatan penyelesaian apartemen dan menuntut pengembang untuk ganti rugi atas biaya yang timbul.
Pengembang properti setidaknya sebagian menolak tanggung jawab atas keterlambatan penyerahan apartemen. Karena pandemi Corona, antara Maret dan Juli 2020 pekerja asing tidak dapat masuk ke Jerman. Selain itu, terjadi kendala pasokan pada periode tersebut dan bahan bangunan tidak dapat dikirim.
Pengadilan Berlin tidak menerima argumen ini. Pengembang harus menjelaskan secara spesifik, keadaan berat dan tak terduga apa yang mempengaruhi proyek pembangunan sehingga menyebabkan penundaan. Ia harus menjelaskan bagaimana dan untuk berapa lama alur kerja terganggu. Selain itu, ia juga harus mempertimbangkan keadaan yang menguntungkan waktu pembangunan seperti percepatan layanan. Mengacu secara umum kepada keadaan luar biasa adalah tidak cukup. Karena pengembang tidak dapat memenuhi persyaratan ini, pengadilan menghukumnya untuk membayar ganti rugi.
Pengacara berpengalaman dalam hukum bisnis dapat memberikan saran.
