Cacat formal dari perjanjian pembayaran di muka dan batalnya perjanjian jual beli – BGH, V ZR 8/23
Cacat formal pada perjanjian pembayaran di muka tidak harus menyebabkan perjanjian jual beli properti menjadi batal seluruhnya. Jika pembeli dapat membuktikan pembayaran di muka yang telah dilakukan terhadap harga beli, anggapan batal seluruhnya dapat dipatahkan. Hal ini diputuskan oleh Mahkamah Agung Federal dengan putusan tertanggal 14 Juni 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Dalam transaksi properti, sangat disarankan untuk mendokumentasikan setiap proses dengan cermat. Hal ini tentu saja berlaku juga untuk setiap pembayaran dan pembayaran di muka yang dilakukan. Karena kesalahan formal dapat menyebabkan perjanjian jual beli menjadi batal seluruhnya, demikian menurut firma hukum bisnis MTR Legal Rechtsanwälte, yang juga memberikan konsultasi dalam hukum properti.
Anggapan batal dapat dipatahkan
BGH kini dengan jelas menunjukkan bahwa anggapan batal seluruhnya dapat dipatahkan jika pembeli dapat membuktikan pembayaran di muka. Cukup jika ia dapat membuktikannya secara jelas dari sudut pandangnya. Tanda terima penjual atas pembayaran tersebut tidak mutlak diperlukan.
Dalam kasus yang menjadi dasar, ayah tergugat yang sekarang telah meninggal pada bulan Maret 2017 menjual bagian kepemilikan bersama dari sebidang tanah kepada sebuah GmbH dengan harga 40.000 Euro. Direktur GmbH mengarahkan pembayaran kepada pembeli sebesar total 80.000 Euro pada bulan April dan Mei 2017. Sebagai tujuan penggunaan, ia menyebutkan “975/23.3.2017” atau “Pembayaran sisa 975/23.3.2017”. Pada bulan November 2018, ayah dan pewaris yang telah meninggal tersebut menutup perjanjian jual beli notaris dengan direktur GmbH atas separuh kepemilikan bersama lainnya. Harga beli sekali lagi 40.000 Euro. GmbH kemudian mentransfer bagian kepemilikan yang diperolehnya kepada direkturnya.
Perjanjian pembayaran di muka tidak diaktakan
Sehubungan dengan pengalihan bagian kepemilikan kedua kepada pembeli, terjadi pertikaian antara pihak-pihak tersebut. Inti masalahnya adalah pembayaran di muka sebesar 40.000 Euro. Penggugat mengklaim bahwa ada kesepakatan lisan antara pihak-pihak mengenai pembayaran di muka tersebut untuk pembelian separuh kepemilikan kedua. Namun, tidak ada pengesahan notaris atas kesepakatan ini. OLG Hamm menganggap ini tidak cukup. OLG menegaskan bahwa ini adalah perjanjian pembayaran di muka yang membutuhkan pengesahan notaris. Karena pengesahan tidak dilakukan, perjanjian tersebut dianggap tidak sah. Menurut § 139 BGB, ini menyebabkan seluruh perjanjian jual beli dianggap tidak sah, kata OLG Hamm.
Namun, penggugat tidak dapat membuktikan pembayaran di muka, karena perjanjian jual beli tidak menyertakan petunjuk apapun dan transfer tersebut hanya merupakan tindakan sepihak dari penggugat dan bukan tanda terima dari penjual, demikian menurut OLG.
BGH: Perjanjian jual beli tidak harus batal seluruhnya
Namun, BGH dalam proses banding mencapai pandangan berbeda. Klaim penggugat dapat berasal dari perjanjian jual beli tertutup pada November 2018 untuk separuh kepemilikan kedua. Dari penemuan sebelumnya OLG tidak menyatakan bahwa perjanjian jual beli dianggap sepenuhnya tidak sah, kata hakim di Karlsruhe.
BGH mengonfirmasi bahwa perjanjian pembayaran di muka harus disahkan secara notaris. Hal ini terutama karena pada saat pembayaran di muka, permintaan harga beli belum ada. Karena itu, pembayaran di muka tanpa perjanjian yang sesuai dari segi hukum tidak dapat dianggap sebagai pemenuhan sebagian dari hutang harga beli. Sehingga, perjanjian pembayaran di muka memerlukan pengesahan dan tanpa pengesahan itu tidak sah. Namun ini tidak berarti bahwa perjanjian jual beli dianggap tidak sah sepenuhnya, demikian menurut BGH.
Pembeli harus membuktikan pembayaran di muka
Memang, sesuai § 139 BGB, anggapan batal berlaku. Namun demikian, anggapan ini dapat dipatahkan dalam keadaan tertentu, demikian BGH menjelaskan lebih lanjut. Hal ini mungkin terjadi dalam kasus ini. Menurut yurisprudensi tetap BGH, anggapan dipatahkan jika pembeli dapat membuktikan pembayaran di muka harga beli. Yang penting adalah pembuktian pembayaran, kata hakim Karlsruhe.
Jika pembeli dapat membuktikan pembayaran tersebut, kesimpulannya dapt dianggap bahwa pihak-pihak juga sepakat mengenai bagian yang diaktakan dari pembelian properti tanpa perjanjian pembayaran di muka. Ini lebih diperkuat jika penjual mengeluarkan tanda terima pembayaran. Namun, ini bukan prasyarat. Yang penting adalah bahwa pembeli dapat membuktikan pembayaran tersebut secara meyakinkan dari sudut pandangnya, demikian BGH menegaskan dan mengembalikan kasus ke OLG Hamm. OLG sekarang harus memutuskan kembali apakah penggugat telah mematahkan anggapan batalnya perjanjian jual beli seluruhnya.
MTR Legal Rechtsanwälte memberikan konsultasi dalam transaksi properti dan topik lain dari hukum properti.
Silakan hubungi kami!
