Klausul hanya berlaku jika terjadi gangguan nyata
Dalam perjanjian sewa komersial, klausul perlindungan persaingan dapat disetujui. Namun, pengurangan sewa karena pelanggaran terhadap klausul perlindungan persaingan memerlukan adanya gangguan nyata. Hal ini ditegaskan oleh Pengadilan Tinggi Düsseldorf dalam putusan tertanggal 12 September 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
Pada dasarnya, pemilik properti wajib sesuai § 535 BGB untuk menyerahkan properti sewaan kepada penyewa dalam kondisi yang sesuai untuk penggunaan kontraktual. Dari peraturan hukum ini dapat diturunkan adanya perlindungan persaingan untuk penyewa. Dalam kontrak sewa komersial, klausul perlindungan persaingan juga dapat disetujui secara eksplisit. Aturan seperti ini melindungi penyewa agar tidak ada pesaing langsung yang dapat menetap di gedung yang sama, demikian menurut firma hukum bisnis MTR Legal Rechtsanwälte yang memberi nasihat dalam hukum properti. Namun, klausul perlindungan persaingan seperti ini hanya berlaku jika ada gangguan nyata menurut putusan Pengadilan Tinggi Düsseldorf.
Perlindungan persaingan disetujui dalam kontrak sewa
Dalam kasus yang disidangkan di Pengadilan Tinggi Düsseldorf, para pihak telah menandatangani kontrak sewa komersial pada tahun 2010. Penyewa ingin membuka praktik fisioterapi di ruang yang disewa dengan luas sekitar 650 meter persegi. Dalam kontrak sewa komersial tersebut tertuang klausul bahwa tidak ada ruang yang akan disewakan kepada individu atau perusahaan yang bersaing dengan praktik fisioterapi. Pemilik properti setuju untuk tidak menyewakan ruang di lokasi kepada individu atau pengusaha yang bersaing langsung dengan bidang usaha penyewa, atau mengizinkan penggunaannya. Dalam isi kontraknya disebutkan secara tegas: „Dengan demikian, tidak diperbolehkan adanya praktik fisioterapi lain yang serupa.“Tujuh tahun kemudian, pemilik properti menyewakan ruang praktik di lokasi tersebut kepada seorang praktisi pengobatan alami dengan spesialisasi kiropraktik Amerika. Penyewa praktik fisioterapi melihat hal ini sebagai pelanggaran terhadap klausul perlindungan persaingan dan mengurangi sewanya sebesar 25 persen. Kemudian pemilik properti mengajukan gugatan untuk pembayaran sewa penuh. Pemilik berargumen bahwa klausul perlindungan persaingan yang disepakati hanya mencakup perlindungan dari „persaingan langsung“. Praktik pengobatan alami tidak termasuk dalam kategori tersebut.
Pemilik berhak atas pembayaran sewa penuh
Pengadilan Negeri Kleve menolak gugatan pemilik. Namun dalam banding di Pengadilan Tinggi Düsseldorf, pemilik berhasil memenangkan gugatan. Pengadilan menyatakan bahwa tidak ada pelanggaran terhadap klausul perlindungan persaingan. Pengadilan Negeri telah menafsirkan klausul perlindungan persaingan terlalu luas, kata Pengadilan Tinggi. Karena klausul tersebut tidak mencakup perlindungan terhadap praktik pengobatan alami dengan spesialisasi kiropraktik Amerika. Namun, meskipun itu termasuk, gangguan yang dialami hanya tidak signifikan, yang tidak perlu dipertimbangkan dan tidak membenarkan pengurangan sewa, tegas pengadilan.
Pada dasarnya, para pihak sewa bebas untuk menyepakati perlindungan persaingan penuh yang juga mencakup bisnis di luar industri. Namun, hal itu tidak terjadi di sini, jelas Pengadilan Tinggi Düsseldorf. Karena klausul tersebut secara jelas merujuk pada perlindungan dari persaingan „langsung“. Dengan demikian, perlindungan persaingan telah dijelaskan secara khusus dan larangan menyewakan ruang kepada pihak ketiga terbatas pada praktik fisioterapi lain yang serupa, jelas pengadilan. Praktisi pengobatan alami tersebut tidak menjalankan praktik fisioterapi dan juga tidak memiliki pendidikan fisioterapi. Itu adalah profesi yang berbeda secara signifikan, kata Pengadilan Tinggi. Jika layanan fisioterapi penyewa ingin juga dilindungi, seharusnya secara spesifik disebutkan.
Tidak ada gangguan signifikan mengenai penggunaan ruang sewa, sehingga pemilik berhak mendapat pembayaran sewa penuh, tegas Pengadilan Tinggi.
Penyusunan kontrak yang sah secara hukum
Klausul perlindungan persaingan seharusnya lebih rinci jika ingin mencegah penempatan seorang praktisi pengobatan alami atau praktik lain.
MTR Legal Rechtsanwälte memberikan nasihat dalam penyusunan kontrak sewa komersial yang sah secara hukum dan topik lainnya dalam hukum properti.
Silakan hubungi kami!
