Bank kehilangan hak atas kompensasi pelunasan awal setelah putusan BGH – Az.: XI ZR 75/23
Ketika sebuah pinjaman dilunasi lebih awal, bank dan lembaga tabungan dapat memiliki klaim atas kompensasi pelunasan awal sebagai pengganti bunga yang hilang. Namun, mereka kehilangan klaim ini jika klausul untuk perhitungan kompensasi pelunasan awal tidak diformulasikan secara “jelas dan dapat dimengerti” bagi peminjam. Hal ini ditegaskan oleh Mahkamah Agung Federal dalam putusannya tanggal 3 Desember 2024 (Az.: XI ZR 75/23). Putusan ini membuka peluang bagi banyak konsumen untuk menuntut kembali kompensasi pelunasan awal yang sudah dibayarkan dari bank.
Jika peminjam melunasi pinjaman lebih awal, bank kehilangan bunga yang diperhitungkan berdasarkan kesepakatan bunga dalam perjanjian. Sebagai kompensasi, bank dapat meminta kompensasi pelunasan awal. Menurut § 502 Abs. 2 BGB, bank kehilangan haknya atas kompensasi pelunasan awal jika mereka tidak memberikan informasi yang memadai kepada peminjam mengenai jangka waktu kontrak, hak pembatalan, atau perhitungan kompensasi pelunasan awal, demikian menurut firma hukum MTR Legal Rechtsanwälte, yang antara lain memberikan nasihat dalam hukum perbankan.
Pinjaman properti dilunasi lebih awal
Bank dan lembaga tabungan berulang kali membuat kesalahan yang memberikan peluang bagi peminjam untuk tidak harus membayar kompensasi pelunasan awal atau menuntut kembali kompensasi yang sudah dibayarkan dari bank.
Dalam kasus yang menjadi dasar keputusan BGH, terdapat klausul untuk perhitungan kompensasi pelunasan awal, yang terutama ditemukan dalam perjanjian pinjaman bank-bank rakyat dan bank kerjasama lainnya.
Penggugat dalam kasus ini telah mengambil dua pinjaman properti dari bank dan melunasi keduanya lebih awal. Bank meminta kompensasi pelunasan awal yang disepakati dalam kontrak. Dalam perjanjian pinjaman di nomor 8 dinyatakan dalam perhitungan kompensasi pelunasan awal bahwa kerugian penurunan suku bunga bank diperoleh dari selisih antara suku bunga kontrak dan imbal hasil surat berharga hipotek dengan jangka waktu yang sesuai dengan sisa jangka waktu pinjaman yang dilunasi.
Gugatan pengembalian dana berhasil
Penggugat awalnya membayar kompensasi pelunasan awal dengan syarat dan akhirnya meminta kembali dari bank. Dengan gugatannya, dia berhasil di Pengadilan Tinggi Regional Zweibrücken. Pengadilan menyatakan bahwa penggugat berhak atas pengembalian kompensasi pelunasan awal karena informasi dari bank tentang perhitungan tidak memadai dan karenanya mereka kehilangan hak untuk pembayaran kompensasi.
Mahkamah Agung Federal menguatkan putusan ini dalam proses banding. BGH menjelaskan bahwa dalam perjanjian pinjaman untuk pembiayaan properti, konsumen harus diberi informasi yang jelas dan dapat dimengerti mengenai syarat dan metode perhitungan hak bank atas kompensasi pelunasan awal. Persyaratan ini tidak terpenuhi, informasi dari bank mengenai metode perhitungan tidak memadai. Oleh karena itu, menurut § 502 Abs. 2 Nr. 2, bank tidak berhak atas kompensasi pelunasan awal.
BGH: Klausul untuk perhitungan kompensasi pelunasan awal tidak memadai
BGH lebih lanjut menjelaskan bahwa klausul yang digunakan untuk menghitung kerugian bunga bank berdasarkan “sisa jangka waktu pinjaman yang dilunasi” tidak memadai. Karena menurut hukum yang berlaku, kerugian bunga hanya dapat diganti untuk periode ekspektasi bunga yang dilindungi secara hukum. Namun, ekspektasi bunga yang dilindungi secara hukum hanya ada sampai waktu jatuh tempo yang disepakati dari hak pelunasan atau sampai saat pembatalan berikutnya yang memungkinkan atau sampai berakhirnya ketetapan suku bunga yang disepakati. Sebuah pinjaman properti umumnya dapat diakhiri secara resmi sepuluh tahun setelah pencairan jumlah pinjaman penuh dengan pemberitahuan enam bulan. Konsumen memahami “sisa jangka waktu pinjaman yang dilunasi” sebagai sisa keseluruhan jangka waktu yang tersisa dan bukan hanya periode ekspektasi bunga yang dilindungi secara hukum.
Ini menyebabkan konsumen berasumsi bahwa kerugian bunga dihitung berdasarkan jangka waktu kontrak yang jauh lebih lama. Hal ini tentunya berdampak pada besarnya kompensasi pelunasan awal dan dapat mengecilkan hati konsumen untuk menggunakan haknya melakukan pelunasan awal pinjaman. Klausul yang digunakan oleh bank adalah tidak memadai dan penggugat berhak atas pengembalian kompensasi pelunasan awal yang sudah dibayarkan, demikian menurut BGH.
Mengambil kembali kompensasi pelunasan awal
Dalam pinjaman properti, kompensasi pelunasan awal dapat dengan cepat mencapai angka lima digit. Putusan penting dari BGH ini membuka peluang bagi konsumen untuk tidak perlu membayar kompensasi pelunasan awal atau meminta pengembaliannya dari bank.
MTR Legal Rechtsanwälte memberikan nasihat mengenai kompensasi pelunasan awal dan topik lain dalam bidang hukum perbankan.
Silakan hubungi kami!
