Cacat materiil pada pembelian properti disembunyikan dengan sengaja – Putusan BGH tentang kewajiban pengungkapan Az.: V ZR 43/23
Penjual properti harus mengungkapkan cacat pada properti. Hal ini berlaku menurut putusan Bundesgerichtshof pada 27 Oktober 2023, bahkan jika dalam kontrak pembelian disepakati pengecualian jaminan (Az.: V ZR 43/23).
Menurut hukum properti, penjual harus mengungkapkan cacat yang sangat serius pada properti kepada pembeli tanpa diminta. Untuk melindungi diri dari tuntutan ganti rugi, penjual dapat menyepakati pengecualian jaminan dalam kontrak pembelian. Namun, pengecualian jaminan hanya dapat disepakati untuk cacat yang jelas yang dapat dikenali oleh pembeli. Dengan putusan terbarunya, BGH telah memperketat kewajiban pengungkapan penjual properti bahkan dengan adanya pengecualian jaminan yang disepakati, demikian menurut firma hukum ekonomi MTR Legal Rechtsanwälte yang di antaranya memberikan konsultasi dalam hukum properti.
Tanggung jawab cacat materiil dikecualikan secara kontraktual
Dalam kasus yang mendasari, penggugat pada bulan Juni 2016 membeli sebidang tanah yang dibangun dengan rumah keluarga tunggal. Dalam kontrak pembelian disepakati pengecualian tanggung jawab cacat materiil. Rumah tersebut juga memiliki teras tertutup yang disebutkan dalam brosur agen. Namun, atap teras tersebut bocor. Cacat ini tidak diungkapkan oleh penjual kepada pembeli.
Ketika pembeli menemukan kerusakan tersebut, ia menggugat agar biaya perbaikan yang ditemukan sebesar sekitar 32.000 Euro ditanggung. Gugatan tersebut awalnya hanya berhasil sebagian. OLG Bremen mengkonfirmasi bahwa atap teras yang bocor merupakan cacat materiil, namun pengecualian tanggung jawab cacat materiil yang disepakati berlaku. Tidak dapat dipastikan bahwa penjual dengan sengaja menyembunyikan cacat materiil tersebut.
Cacat materiil disembunyikan dengan sengaja
Namun BGH memiliki pandangan yang berbeda. BGH mengemukakan bahwa kebocoran atap teras adalah cacat materiil dan bukan hanya gejala dari cacat materiil. Masuknya air melalui atap teras telah disembunyikan oleh penjual sehingga bertindak dengan sengaja meskipun dia tidak sepenuhnya mengetahui atau hanya sebagian mengetahui penyebabnya, demikian menurut hakim di Karlsruhe.
BGH melanjutkan bahwa pembeli tidak dapat mengenali cacat tersebut. Walaupun atap teras telah dibicarakan sebelum penandatanganan kontrak, penjual tidak mengungkapkan masuknya air melalui atap tersebut dan menyembunyikan cacat materiil dengan sengaja.
BGH merujuk kasus ini kembali ke OLG Bremen yang sekarang harus memutuskan besaran tuntutan ganti rugi.
MTR Legal Rechtsanwälte memberikan konsultasi dalam transaksi properti dan topik lainnya dari hukum properti.
Silakan hubungi kami.
